Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng chính xác là 110 m² với mặt tiền rộng gần 10m, tọa lạc tại kiệt ô tô Cao Thắng, phường Thanh Bình, quận Hải Châu – trung tâm Đà Nẵng. Giá thuê 8,5 triệu/tháng tương đương khoảng 77.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến và hợp lý với mặt bằng kinh doanh khu trung tâm Đà Nẵng hiện nay, đặc biệt trong các kiệt ô tô có thể để xe máy thoải mái.
So với giá thuê mặt bằng mặt tiền chính đường tại Hải Châu thường dao động 120.000 – 200.000 đồng/m²/tháng, mức giá này khá mềm do nằm trong kiệt, dù kiệt rộng ô tô vào được, vẫn có thể coi là hẻm phụ. Về trạng thái, mặt bằng đã hoàn thiện cơ bản, có sân vườn rộng 40m² rất phù hợp cho kinh doanh quán cà phê hoặc dịch vụ cần không gian mở.
Nhận xét về giá: Giá 8,5 triệu/tháng là mức chấp nhận được, không bị quá cao so với vị trí và diện tích. Tuy nhiên không phải quá rẻ, nên cần thương lượng nhẹ để có ưu đãi thêm về thời gian thuê hoặc hỗ trợ sửa chữa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt bằng có bề ngang gần 10m, rất rộng so với các kiệt thông thường, giúp tạo không gian thoáng đãng, dễ bài trí.
– Vị trí kiệt ô tô cách đường chính Cao Thắng chỉ 30m, thuận tiện cho khách và giao thông.
– Có sân vườn rộng 40m², rất hiếm mặt bằng kiệt trong trung tâm có không gian mở như vậy, phù hợp mô hình cà phê, quán ăn, spa.
– Hướng Tây Nam hợp phong thủy với nhiều chủ kinh doanh miền Trung, giúp thu hút tài lộc.
– Chủ cho thuê đi riêng, đảm bảo sự riêng tư và an ninh cho khách thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích và cấu trúc hiện tại, mặt bằng rất phù hợp để:
- Kinh doanh dịch vụ ăn uống hoặc cà phê không gian mở: sân vườn rộng, không gian thoáng, bề ngang rộng thuận tiện bố trí bàn ghế.
- Văn phòng startup hoặc spa thẩm mỹ: khu vực trung tâm, yên tĩnh trong kiệt, tiện cho làm việc hoặc chăm sóc khách hàng.
- Cho thuê dài hạn: dễ dàng tìm khách thuê ổn định do vị trí đẹp và giá thuê hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng kiệt Ông Ích Khiêm) | Đối thủ 2 (Mặt bằng mặt tiền đường Cao Thắng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 110 | 90 | 70 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 8,5 | 7,5 | 14 |
| Vị trí | Kiệt ô tô, gần đường chính | Kiệt nhỏ, ô tô khó vào | Mặt tiền chính đường |
| Bề ngang (m) | ~10 | 5 | 4 |
| Tiện ích đi kèm | Sân vườn rộng, bếp, hoàn thiện cơ bản | Không có sân, nhà trống | Hoàn thiện, không sân vườn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Thẩm định lại chất lượng nhà, hệ thống điện nước, độ an toàn của sân vườn.
- Đánh giá khả năng quay đầu và đỗ xe ô tô trong kiệt, tránh gây phiền toái về sau.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đảm bảo không có kế hoạch thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê, đặc biệt về quyền đi riêng và các điều khoản bảo trì.
