Nhận định mức giá bất động sản trên đường Mai Lão Bạng, Quận Tân Bình
Với mức giá chào bán 26,8 tỷ đồng cho căn nhà trong hẻm rộng 8m, diện tích 164m², gồm 12 phòng ngủ, 2 lầu, có sân thượng, chỗ để xe hơi, và đang vận hành 12 căn hộ dịch vụ (CHDV) cùng 1 mặt bằng với thu nhập hiện tại 70 triệu/tháng, mức giá này ở thời điểm hiện tại có thể được đánh giá là phù hợp trong một số trường hợp cụ thể.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS hiện tại | Tham khảo thị trường Quận Tân Bình | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 164 m² (6,5m x 26m), 2 lầu | Nhà trong hẻm rộng 6-8m, diện tích 150-180 m² có giá từ 18 – 24 tỷ đồng tùy vị trí | Diện tích tương đối lớn, phù hợp với nhu cầu đầu tư căn hộ dịch vụ |
| Vị trí | Hẻm 8m, đường Mai Lão Bạng, Phường 13, gần sân bay Tân Sơn Nhất, nhà ga T3 | Những bất động sản gần sân bay, ga T3 thường có giá cao hơn do tiện ích và tiềm năng phát triển | Vị trí thuận lợi, gần sân bay và ga T3 tăng giá trị, hỗ trợ cho thuê căn hộ dịch vụ |
| Loại hình bất động sản | Nhà trong hẻm, 12 căn hộ dịch vụ + 1 mặt bằng kinh doanh | Nhà nguyên căn hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê tại khu vực có giá thuê dao động 50 – 70 triệu/tháng | Thu nhập cho thuê hiện tại khoảng 70 triệu/tháng là mức khá tốt, thể hiện tiềm năng sinh lời ổn định |
| Giá bán | 26,8 tỷ đồng | Giá thị trường tương đương khoảng 18 – 24 tỷ cho diện tích và vị trí tương tự | Giá chào bán hơi cao hơn mặt bằng chung, tuy nhiên có thể chấp nhận được nếu tính đến dòng tiền cho thuê ổn định và pháp lý rõ ràng |
| Pháp lý | Sổ hồng/Sổ đỏ, chính chủ | Khá quan trọng để thuận tiện giao dịch và vay vốn ngân hàng | Pháp lý đầy đủ là điểm cộng lớn, tăng tính an toàn khi đầu tư |
Nhận xét tổng quan và đề xuất
Mức giá 26,8 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng chung tại khu vực Mai Lão Bạng cho loại hình nhà trong hẻm 164 m², tuy nhiên điều này có thể được chấp nhận nếu nhà đầu tư đánh giá cao dòng tiền cho thuê ổn định 70 triệu/tháng, vị trí gần sân bay và ga T3 có tiềm năng phát triển cao trong tương lai.
Nếu bạn có mục đích đầu tư dài hạn và mong muốn duy trì thu nhập cho thuê ổn định thì mức giá này có thể cân nhắc xuống tiền. Ngược lại, với mục đích mua để ở hoặc đầu tư lướt sóng thì nên thương lượng để có giá tốt hơn.
Các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ chính chủ, tránh rủi ro tranh chấp.
- Đánh giá kỹ hợp đồng thuê khoán hiện tại, tính khả thi và ổn định của thu nhập 70 triệu/tháng.
- Xem xét chi phí bảo trì, sửa chữa nếu có, đặc biệt với tài sản nhiều căn hộ dịch vụ.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, kế hoạch phát triển hạ tầng khu vực sân bay và ga T3.
- Thương lượng kỹ về phần thuế, chi phí chuyển nhượng để tránh phát sinh lớn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, một mức giá hợp lý để thương lượng nên nằm trong khoảng 23 – 24 tỷ đồng, tương đương giá thị trường, vẫn đảm bảo lợi nhuận từ việc cho thuê và tiềm năng tăng giá.
Để thuyết phục chủ nhà chấp nhận mức giá này, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Phân tích thị trường hiện tại cho thấy giá bán đang cao hơn mức phổ biến, nhà đầu tư cần mức giá hợp lý để đảm bảo hiệu quả dòng tiền.
- Đề cập tới chi phí thuế và các khoản phí chuyển nhượng mà người mua phải chịu, để chia sẻ gánh nặng tài chính.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng và đảm bảo không gây phiền hà cho chủ nhà.
- Đề nghị xem xét kỹ hợp đồng thuê khoán và bảo trì để có thể đầu tư thêm nếu cần thiết.