Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền hẻm 4m, diện tích đất 4x19m (76m²), diện tích sử dụng khoảng 100m², nhà cấp 4 đang trong tình trạng cũ nhưng ghi nhận tổng số tầng là 2 (có thể có gác lửng hoặc cải tạo). Giá chào bán 7,15 tỷ đồng tương đương 94,08 triệu/m² trên diện tích đất, hoặc khoảng 71,5 triệu/m² trên diện tích sử dụng.
So với mặt bằng Quận 8, giá đất mặt tiền đường lớn hoặc hẻm xe hơi rộng 4m phổ biến hiện nay dao động từ 60-80 triệu/m², tùy vị trí cụ thể. Nhà cũ, cấp 4 có thể xây mới với chi phí thô + hoàn thiện dao động 6-7 triệu/m² sàn. Với diện tích 100m² sàn, chi phí xây mới khoảng 600-700 triệu, vẫn thấp hơn nhiều so với mức chênh lệch giá bán.
Tuy nhiên, cần lưu ý nhà nằm trong hẻm 4m, không phải mặt tiền đường lớn, gây hạn chế lưu thông xe lớn và kinh doanh. Hướng Tây có thể làm nhà nóng vào buổi chiều, cần kiểm tra kỹ phong thủy và ánh sáng.
Nhận xét về giá: Giá này thuộc phân khúc cao so với nhà hẻm Quận 8, cần thương lượng tối thiểu 5-10% do nhà cũ, hẻm không phải đường chính và chỉ có 1 phòng vệ sinh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm thẳng rộng 4m, xe hơi vào được, thuận tiện cho di chuyển ra các quận trung tâm như Q1, Q5, Q7.
- Vị trí gần cầu chữ Y, là điểm giao thông thuận lợi, tăng tính thanh khoản.
- Tiện ích xung quanh đầy đủ, phù hợp gia đình ở thực hoặc cho thuê cao cấp.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, công chứng trong ngày tăng sự an tâm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc đầu tư xây mới cho thuê. Với diện tích và vị trí, có thể xây tối đa 3-4 tầng, tăng diện tích sử dụng và giá trị cho thuê hoặc bán lại. Ít phù hợp làm kho xưởng do vị trí hẻm và kết cấu nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tạ Quang Bửu, Q8) | Đối thủ 2 (Đường Lê Quang Kim, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 76 | 80 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 100 | 120 | 90 |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi 4m | Mặt tiền đường 6m | Hẻm xe hơi 5m |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7,15 | 7,8 | 6,9 |
| Giá/m² đất (triệu) | 94,08 | 97,5 | 98,5 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tổng tầng | 2 (cũ) | 3 (mới) | 2 (cũ) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu nhà: Nhà cấp 4, tuy có 2 tầng nhưng cần đánh giá chất lượng xây dựng, tránh thấm dột, xuống cấp.
- Phong thủy: Hướng Tây có thể gây nóng, cần kiểm tra kỹ vị trí cửa, ánh sáng và hướng đón gió.
- Hẻm 4m: Đảm bảo hẻm có đủ không gian quay đầu xe, tránh tình trạng kẹt xe hoặc khó di chuyển xe lớn.
- Pháp lý: Xác minh rõ ràng sổ hồng, kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh khu vực quy hoạch treo hoặc bị đền bù trong tương lai.
- Tiện ích xung quanh: Kiểm tra thực tế tiện ích, tránh quảng cáo quá mức.
