Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 61.5 m², chiều ngang 5.5 m, chiều dài 11.3 m, nhà 1 tầng với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh. Giá bán 2,65 tỷ tương đương khoảng 43,09 triệu/m². Đây là mức giá khá cao cho khu vực Thuận An, Bình Dương, đặc biệt là nhà cấp 4 trong hẻm.
So với giá đất trung bình khu vực Bình Chuẩn hiện nay dao động từ 25-35 triệu/m² đất thổ cư ở các trục đường chính, giá 43 triệu/m² cho nhà trong hẻm là có phần bị đẩy lên cao. Nếu tính thêm giá trị nhà cũ 1 tầng thì với chi phí xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², giá trị sổ đất còn khoảng 1,5-2 tỷ phù hợp hơn.
Nhận xét: Giá hiện tại bị thổi lên khoảng 20-30% so với thực tế thị trường do vị trí hẻm, nhà 1 tầng cũ và khả năng xây dựng hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm bê tông rộng 7m, xe hơi có thể tránh nhau, khá hiếm ở các khu hẻm nhỏ thường chỉ 3-5m trong khu Bình Chuẩn, tạo thuận lợi cho đi lại và đỗ xe.
– Nhà hướng Tây, phù hợp với người hướng Tây tứ trạch, tuy nhiên cần lưu ý nắng chiều gây nóng, có thể làm tăng chi phí chống nóng.
– Gần giáo xứ Bà Trà và UBND phường Bình Chuẩn, thuận tiện các tiện ích hành chính, tôn giáo, cộng đồng.
– Nhà 1 tầng, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc người lớn tuổi, không phù hợp xây căn hộ cho thuê nhiều tầng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê nhà nguyên căn cho gia đình nhỏ. Nếu đầu tư xây mới, nên tính toán lại chi phí vì diện tích hạn chế và hẻm không quá lớn để khai thác tối đa tầng cao.
Không phù hợp để xây nhà trọ nhiều tầng hay làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí trong khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Bình Chuẩn 15, cách 500m) | Đối thủ 2 (Bình Chuẩn 10, cách 1km) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 61.5 | 60 | 65 |
| Hướng | Tây | Đông | Tây Bắc |
| Hẻm | 7m, xe hơi tránh nhau | 4m, xe máy | 6m, xe hơi nhỏ |
| Giá/m² | 43,09 triệu | 35 triệu | 38 triệu |
| Loại nhà | Nhà 1 tầng cũ | Nhà 1 tầng mới xây | Nhà 2 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ: tường, nền, mái có bị nứt, thấm dột hay xuống cấp cần sửa chữa lớn.
- Do nhà hướng Tây, kiểm tra khả năng chống nóng, cần đầu tư thêm vật liệu cách nhiệt hoặc thiết kế phù hợp.
- Xác minh quy hoạch hẻm và khu vực xung quanh, tránh rủi ro bị thu hẹp hẻm hoặc quy hoạch công cộng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt khi xe tải hoặc xe khách di chuyển.
- Đề nghị xem trực tiếp vì nhà không khóa, cần kiểm tra kỹ thực trạng bên trong.
