Nhận định về mức giá 8,9 tỷ đồng cho nhà đường Nguyễn Khuyến, Quận Bình Thạnh
Mức giá 8,9 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 82m², mặt tiền 3,1m, dài 19m, nở hậu 5,7m tại khu vực Phường 12, Bình Thạnh có thể xem là tương đối cao nhưng xét về vị trí và tiềm năng khai thác căn hộ dịch vụ (CHDV) thì vẫn có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, giá này đang giảm 500 triệu so với giá thị trường 9,4 tỷ, thể hiện chủ nhà đang cần bán gấp nên có thể thương lượng thêm.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
Để đánh giá chính xác hơn mức giá, cần phân tích dựa trên các yếu tố:
- Vị trí: Khu vực Nguyễn Khuyến, Phường 12, Bình Thạnh là thủ phủ các trường đại học lớn như HUTECH, Đại học Quốc tế Hồng Bàng, Đại học Văn Lang, rất thích hợp cho nhà đầu tư phát triển CHDV. Khu vực có nhu cầu thuê phòng cao, nên dòng tiền cho thuê dự kiến khoảng 80 triệu/tháng là khả thi.
- Diện tích và kích thước: 82m² với mặt tiền nhỏ 3,1m nhưng có nở hậu 5,7m giúp tận dụng tối đa không gian xây dựng. Kích thước đất phù hợp với quy hoạch xây dựng 1 trệt – 1 lửng – 2 lầu – sân thượng, tối đa ~12 phòng thuê.
- Hiện trạng và pháp lý: Nhà cũ, 1 trệt 1 lầu đang trong hẻm 2,5m, sổ hồng rõ ràng. Phù hợp đầu tư xây mới hoặc cải tạo nâng cấp.
Bảng so sánh giá bất động sản cùng khu vực gần đây
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Lưu ý |
|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Khuyến, P.12, Bình Thạnh | 82 | 8,9 | 108,5 | Nhà cũ, hẻm 2,5m, có nở hậu, vị trí gần các trường đại học lớn |
| Đường Nơ Trang Long, P.13, Bình Thạnh | 80 | 8,2 | 102,5 | Nhà mới hơn, mặt tiền nhỏ hơn, hẻm rộng 4m |
| Đường Phan Văn Trị, P.5, Bình Thạnh | 75 | 7,5 | 100 | Nhà cũ, mặt tiền 3m, khu vực đông dân cư |
| Đường Điện Biên Phủ, P.25, Bình Thạnh | 90 | 9,5 | 105,6 | Nhà mới, mặt tiền rộng, gần trung tâm |
Nhận xét chi tiết dựa trên bảng so sánh
Giá 8,9 tỷ tương đương khoảng 108,5 triệu đồng/m², cao hơn một chút so với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá dao động từ 100 – 105 triệu đồng/m². Tuy nhiên, điểm cộng lớn cho căn nhà này là vị trí gần cụm đại học lớn, rất thích hợp phát triển CHDV với khả năng tạo dòng tiền ổn định ~80 triệu/tháng. Điều này giúp nhà đầu tư có thể thu hồi vốn và sinh lời tốt trong dài hạn.
Nhược điểm là diện tích mặt tiền nhỏ, hẻm 2,5m gây hạn chế một phần trong xây dựng và khai thác, cùng với hiện trạng nhà cũ cần cải tạo.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Dựa trên các phân tích trên, mức giá 8,5 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và phù hợp với hiện trạng cần cải tạo, mặt tiền hẹp, hẻm nhỏ. Giá này cũng giúp nhà đầu tư đạt được tỷ suất sinh lời tốt hơn khi tính toán dòng tiền cho thuê.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 8,9 tỷ xuống 8,5 tỷ, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Hiện trạng nhà cũ cần sửa chữa, đầu tư thêm chi phí lớn để xây mới hoặc nâng cấp CHDV.
- Đường hẻm chỉ rộng 2,5m khá hạn chế cho việc vận chuyển vật liệu xây dựng và tiếp cận khách thuê.
- Thị trường gần đây có nhiều lựa chọn tương đương với giá thấp hơn, cần giảm giá để nhanh chóng bán trong tháng như cam kết.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, không gây kéo dài thời gian giao dịch, giúp chủ nhà xoay vốn kịp thời.
Kết luận
Nhà đường Nguyễn Khuyến, Phường 12, Bình Thạnh với giá 8,9 tỷ là mức giá hợp lý nếu người mua có kế hoạch khai thác căn hộ dịch vụ lâu dài và chấp nhận đầu tư cải tạo. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư muốn giảm rủi ro và tăng biên lợi nhuận, có thể thương lượng mức giá xuống khoảng 8,5 tỷ đồng. Việc thuyết phục chủ nhà dựa trên phân tích hiện trạng và so sánh thị trường sẽ giúp đạt được giá mua tốt hơn mà không làm mất đi tiềm năng sinh lời của bất động sản này.