Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 80m², mặt tiền gần 4.7m, dài khoảng 18m, nhà 4 tầng với 5 phòng ngủ, giá chào bán 6,39 tỷ tương đương khoảng 79,88 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Quận 12, đặc biệt khu vực Nguyễn Ảnh Thủ. Nhà xây 4 tầng với kết cấu hiện đại, tuy nhiên nếu tính chi phí xây mới hiện nay khoảng 6 – 7 triệu/m² thô + hoàn thiện thì tổng chi phí xây dựng cho 4 tầng khoảng 1,9 – 2 tỷ đồng, phần còn lại là giá đất và vị trí.
Đất ở khu vực này có tiềm năng tăng giá do hạ tầng giao thông cải thiện, gần các trục đường lớn như Nguyễn Ảnh Thủ. Tuy nhiên, hẻm chỉ tải được 1 tấn, hạn chế xe tải lớn đi lại, ảnh hưởng tới tiện ích vận chuyển và có thể là điểm trừ lớn nếu mua để kinh doanh hoặc cho thuê.
Nhận xét về giá: Mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 20-25% so với giá trung bình khu vực cùng phân khúc do vị trí gần mặt tiền nhưng hẻm nhỏ, do đó người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá ít nhất 500 triệu – 700 triệu để tương xứng với hạn chế hẻm và giá thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây 4 tầng, kết cấu kiên cố, sử dụng ngay không cần sửa chữa, rất phù hợp với gia đình đông người.
- Vị trí ngay gần mặt tiền Nguyễn Ảnh Thủ, dễ dàng di chuyển, tiện lợi cho sinh hoạt và làm việc.
- Hẻm rộng đủ cho xe hơi nhỏ vào, có thể chống ngập tốt hơn so với các hẻm nhỏ hơn trong quận.
- 5 phòng ngủ phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê từng phòng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế do kết cấu chắc chắn, nhiều phòng và vị trí thuận tiện. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc chia phòng cho thuê để tăng dòng tiền. Không phù hợp làm kho xưởng do hẻm tải trọng thấp, cũng không nên đầu tư xây lại vì chi phí xây mới không tiết kiệm so với nhà hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Ảnh Thủ, Q12) | Đối thủ 2 (Lê Văn Khương, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 80 | 75 | 85 |
| Giá bán (tỷ) | 6,39 | 5,7 | 6,1 |
| Giá/m² (triệu/m²) | 79,88 | 76 | 72 |
| Hẻm | Hẻm tải 1 tấn | Hẻm nhỏ, tải dưới 1 tấn | Hẻm rộng, tải 3 tấn |
| Kết cấu nhà | 4 tầng, 5PN, nhà mới | 3 tầng, nhà cũ | 4 tầng, mới xây |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: xác nhận sổ đỏ không tranh chấp, không vướng quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng nhà có bị thấm dột, nứt lở, hệ thống điện nước đảm bảo an toàn.
- Xác minh chính xác hẻm hiện tại tải trọng 1 tấn, có thể bị hạn chế phương tiện giao thông lớn.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, tránh các lỗi phong thủy cơ bản ảnh hưởng đến tài vận.
- Xem xét môi trường xung quanh có dự án hạ tầng, quy hoạch mới ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực.
