Thẩm định giá trị thực:
Diện tích ghi nhận là 53m² với kết cấu nhà kiên cố 1 trệt, 2 lầu, 4 phòng ngủ, 3 toilet, sân thượng và có chỗ để xe hơi. Đường trước nhà rộng 5m, thuộc nhà trong hẻm nhưng hẻm đủ rộng xe hơi vào thoải mái, đây là điểm cộng lớn vì đa số nhà hẻm tại Bình Thạnh có hẻm nhỏ hoặc khó quay đầu xe.
Giá bán 3,19 tỷ tương đương với khoảng 60 triệu/m². Đây là mức giá khá sát với mặt bằng giá nhà phố hẻm rộng tại khu vực Bạch Đằng, Phường 14, Bình Thạnh hiện nay. Giá thị trường trung bình cho nhà mới hoặc nhà cải tạo tốt tại đây dao động từ 60-70 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích.
So với chi phí xây dựng mới nhà 3 tầng khoảng 6-7 triệu/m² x 160m² sàn = khoảng 1 tỷ 100 triệu tiền xây dựng thô + hoàn thiện, thì căn nhà này có thể coi là giá bán hợp lý, vì đã có nhà ở hoàn thiện và đầy đủ tiện nghi, không cần đầu tư thêm.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại khá sát giá thị trường, không có dấu hiệu bị thổi giá quá cao, cũng không thấp bất thường. Đây là mức giá hợp lý, có thể thương lượng nhẹ do nhà đã qua sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 5m, đủ để xe hơi vào và quay đầu dễ dàng, rất hiếm trong khu vực toàn nhà hẻm nhỏ.
- Nhà kiên cố, 3 tầng với 4 phòng ngủ phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng, công chứng nhanh thuận tiện cho giao dịch.
- Đường hẻm thông thoáng, dễ dàng kết nối với các tuyến đường lớn như Điện Biên Phủ, Nguyễn Xí.
- Có sân thượng và chỗ để xe hơi, tăng giá trị sử dụng và khai thác.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu nhà hiện hữu kiên cố, căn này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn. Nếu đầu tư, có thể cải tạo lại để nâng cao giá trị cho thuê từng phòng, tối đa hóa dòng tiền. Khả năng xây mới lại không quá cần thiết vì chi phí xây dựng cao hơn so với giá bán hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ, P.15) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Xí, P.13) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 53 | 50 | 55 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, 4PN, 3WC, sân thượng | 1 trệt 2 lầu, 3PN, 2WC | Nhà cũ 1 trệt 1 lầu, 3PN |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm rộng 5m, xe hơi vào được | Hẻm nhỏ 3m, xe máy | Mặt tiền đường nhỏ 6m |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, công chứng nhanh | Sổ hồng, đang chờ giấy phép xây dựng | Sổ đỏ, nhà cũ giấy tờ đầy đủ |
| Giá bán (tỷ) | 3,19 | 3,0 | 3,5 |
| Ưu điểm nổi bật | Hẻm rộng, nhà mới, chỗ để xe hơi | Gần trung tâm, giá thấp hơn | Mặt tiền, nhưng nhà cũ, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà: móng, tường, sàn, tránh thấm dột hoặc hư hại gây tốn chi phí sửa chữa.
- Xác minh rõ ràng về giấy phép xây dựng và quy hoạch hẻm, tránh trường hợp hẻm có thể bị thu hẹp hoặc thay đổi quy hoạch.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, đảm bảo phù hợp với chủ nhà, tránh các điểm phong thủy xấu ảnh hưởng đến tài vận.
- Xem xét tính thanh khoản khu vực, vì nhà trong hẻm dù rộng nhưng vẫn có thể kém thanh khoản hơn mặt tiền đường lớn.
