Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích sử dụng 180 m² với diện tích đất 110 m² tại trung tâm quận Hải Châu, đường Lê Đình Lý, Đà Nẵng. Giá chào bán 6,92 tỷ đồng tương đương 62,91 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà ngõ trong khu vực trung tâm Hải Châu. Nhà 2 tầng xây mới chưa đến 4 năm, đổ mê suốt, nội thất cao cấp, thiết kế hiện đại, có 4 phòng ngủ, 3 WC, sân vườn, ban công và giếng trời lấy sáng tự nhiên.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng nhà mới hiện nay tại Đà Nẵng (khoảng 6-7 triệu/m² cho phần thô và hoàn thiện cơ bản), căn nhà này có kết cấu tốt, nội thất cao cấp và vị trí trung tâm nên giá cao là có lý do. Tuy nhiên, giá này đang cao hơn trung bình khu vực từ 15-20% do thuộc khu dân cư sầm uất, gần sân bay, cầu Rồng và trường đại học Duy Tân.
Nhà nở hậu với chiều ngang 5.5m và chiều dài 20m cũng giúp tăng giá trị sử dụng thực tế so với nhà thường. Giấy tờ pháp lý đã có sổ, giảm rủi ro pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Trung tâm quận Hải Châu, cách sân bay quốc tế Đà Nẵng chỉ 1km, rất thuận tiện di chuyển.
- Nhà mới xây, thiết kế hiện đại, nội thất cao cấp, sẵn sàng dọn vào ở ngay.
- Nhà nở hậu giúp tận dụng tối đa diện tích đất, sân vườn và giếng trời lấy sáng tự nhiên làm tăng sự thông thoáng.
- Hướng cửa chính Nam, phù hợp phong thủy với đa số gia đình Việt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê cao cấp do vị trí trung tâm, thiết kế hiện đại, nội thất có sẵn. Với 4 phòng ngủ và 3 WC, nhà đáp ứng nhu cầu gia đình hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ/ngắn hạn. Khả năng đầu tư xây lại không cao vì nhà mới xây 4 năm nên chi phí xây mới chưa hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Đường Trần Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 180 m² | 150 m² | 200 m² |
| Giá bán | 6,92 tỷ (62,9 triệu/m²) | 5,8 tỷ (38,7 triệu/m²) | 7,5 tỷ (37,5 triệu/m²) |
| Tuổi nhà | 4 năm, mới | 10 năm, nhà cũ | 2 năm, mới |
| Loại nhà | Nhà ngõ nở hậu | Nhà mặt tiền | Nhà mặt tiền |
| Vị trí | Trung tâm, gần sân bay | Trung tâm, gần cầu Rồng | Trung tâm, gần biển |
| Nội thất | Hoàn thiện cao cấp | Hoàn thiện trung bình | Hoàn thiện cao cấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng để đảm bảo không bị vướng quy hoạch.
- Kiểm tra chất lượng kết cấu đổ mê suốt, đặc biệt các vị trí giếng trời, sân vườn để tránh thấm dột.
- Do là nhà trong ngõ/hẻm, cần kiểm tra lối đi, khả năng quay đầu xe và quy hoạch hẻm có thể thay đổi trong tương lai.
- Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có phải là trang bị theo tiêu chuẩn hay chủ nhà nâng cấp thêm, tránh chi phí phát sinh khi mua.
- Đánh giá kỹ phong thủy hướng Nam và nở hậu để tránh rủi ro về tài vận.
Nhận xét về giá: Giá 6,92 tỷ (62,91 triệu/m²) là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà ngõ ở trung tâm Hải Châu. Tuy nhiên, với nhà mới xây, nội thất cao cấp, vị trí đắc địa gần sân bay và các tiện ích lớn, mức giá này có thể chấp nhận được nếu người mua ưu tiên sự an tâm và tiện nghi. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-10% dựa trên yếu tố nhà nằm trong ngõ (hẻm nhỏ), khả năng quay đầu xe hạn chế và giá thị trường có xu hướng giảm nhẹ do ảnh hưởng chung của thị trường BĐS Đà Nẵng cuối 2023 – đầu 2024.
