Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích sử dụng 90 m², diện tích đất 70 m², tọa lạc tại hẻm xe hơi trên đường Trần Hưng Đạo, phường Điện Ngọc, Thị xã Điện Bàn, Quảng Nam.
Với mức giá thuê 4,2 triệu đồng/tháng, đơn giá thuê khoảng 46.700 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá hợp lý so với mặt bằng chung tại các khu vực trung tâm Thị xã Điện Bàn, nơi giá thuê nhà thường dao động từ 40.000 – 60.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và điều kiện nhà.
Nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc nhóm người thuê chung. Nhà thuộc dạng nhà trong hẻm, tuy hẻm xe hơi nhưng chưa rõ chiều rộng hẻm, cần kiểm tra khả năng quay đầu và đậu xe.
So với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² thì đây là nhà đã hoàn thiện, phù hợp để ở hoặc cho thuê ngay mà không cần đầu tư thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần đường lớn, chợ và trường học giúp thuận tiện đi lại và sinh hoạt hàng ngày.
- Nhà có hẻm xe hơi, thuận tiện hơn so với các nhà hẻm nhỏ chỉ đi bộ được.
- Cấu trúc 2 tầng với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh phù hợp đa dạng đối tượng thuê.
- Đã có sổ đỏ, thuận lợi về mặt pháp lý cho người thuê dài hạn hoặc chuyển nhượng nếu cần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc cho thuê dài hạn gia đình, nhóm người đi làm hoặc học sinh sinh viên.
Với giá thuê hợp lý và vị trí thuận tiện, chủ nhà có thể khai thác dòng tiền ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trong hẻm và kết cấu nhà.
Nếu đầu tư xây lại, cần cân nhắc chi phí xây mới so với lợi suất cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Trần Hưng Đạo, gần chợ Điện Ngọc) | Đối thủ 2 (Nguyễn Văn Linh, Điện Ngọc) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 90 m² | 85 m² | 95 m² |
| Tầng | 2 | 1 | 2 |
| Giá thuê | 4,2 triệu/tháng | 4,5 triệu/tháng | 4 triệu/tháng |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi | Mặt tiền đường nhỏ | Hẻm xe máy |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Phòng vệ sinh | 2 | 1 | 2 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chiều rộng và khả năng quay đầu xe trong hẻm để tránh bất tiện khi sinh hoạt.
- Kiểm tra tình trạng nhà: độ cũ, thấm dột, hệ thống điện nước, đặc biệt do nhà đã sử dụng 2 tầng.
- Xác minh rõ ràng pháp lý sổ đỏ, nhất là phần diện tích đất được sử dụng và quy hoạch khu vực.
- Đánh giá hướng nhà và phong thủy nếu người thuê quan tâm.
Kết luận: Giá thuê 4,2 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng khu vực và điều kiện nhà. Tuy nhiên, nếu hẻm nhỏ hoặc khó quay đầu xe sẽ là điểm yếu để thương lượng giảm giá thêm khoảng 5-10%. Nếu nhà có dấu hiệu xuống cấp hoặc hệ thống thiết bị cũ cũng nên dùng làm lý do ép giá. Ngược lại, nếu hẻm rộng, nhà mới sửa chữa tốt và pháp lý rõ ràng, người thuê có thể chốt nhanh để tránh mất cơ hội trong thị trường đang tăng giá nhẹ ở Thị xã Điện Bàn.