Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 49.5m², xây dựng 3 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 125.4m², vị trí tại đường Phan Huy Ích, P12, Gò Vấp. Giá chào bán 6.4 tỷ đồng tương đương đơn giá 129.29 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại khu vực Gò Vấp, nơi giá đất trung bình hẻm lớn từ 80-110 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Cấu trúc nhà BTCT 3 tầng mới xây, có 3 phòng ngủ và sân thượng, phù hợp ở gia đình. Nếu tính chi phí xây dựng mới trên diện tích sàn 125m² theo chuẩn hiện nay (6-7 triệu/m² hoàn thiện), tổng chi phí xây dựng khoảng 750-875 triệu đồng, cộng với giá đất khoảng 5-6 tỷ đồng thì giá chào 6.4 tỷ có phần hơi cao do đã cộng thêm giá trị hoàn thiện và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá này cao hơn thị trường khoảng 15-20%, chưa kể nhà nằm trong hẻm xe hơi ra vào được nhưng cách mặt tiền Phan Huy Ích khoảng 200m, nên giá đất chưa thể bằng mặt tiền. Người mua cần thương lượng giảm giá để phù hợp hơn mức 5.6-5.8 tỷ mới hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, chất lượng BTCT, không cần sửa chữa, có thể dọn vào ở ngay.
- Hẻm xe hơi rộng, có thể đậu cửa, thuận tiện đi lại so với các nhà hẻm nhỏ khác trong khu vực.
- Vị trí gần Emart 2, khu dân cư yên tĩnh, an ninh tốt, thuận tiện sinh hoạt.
- Kết cấu 3 phòng ngủ phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc vừa ở vừa cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cao do vị trí gần tiện ích, hẻm xe hơi thuận tiện. Đầu tư xây lại không khả thi do nhà mới, giá đất đã ở mức cao. Nếu mua để đầu tư dài hạn, cần đợi thị trường ổn định để tăng giá.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Phan Huy Ích, hẻm xe hơi, cách MT 200m | Phan Huy Ích, hẻm nhỏ, cách MT 50m | Phan Huy Ích, hẻm xe máy, cách MT 100m |
| Diện tích đất | 49.5 m² | 55 m² | 48 m² |
| Giá bán | 6.4 tỷ (129.29 triệu/m²) | 5.7 tỷ (103.6 triệu/m²) | 5.3 tỷ (110.4 triệu/m²) |
| Kết cấu | 3 tầng mới, 3PN | 2 tầng, cũ | 2 tầng, mới |
| Tiện ích | Gần Emart 2, an ninh | Gần chợ, tiện đi lại | Hẻm nhỏ, ít tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Xác minh quy hoạch khu vực, tránh bị lộ giới mở rộng đường.
- Đánh giá kỹ hẻm xe hơi thực tế có thể quay đầu, đậu xe thuận tiện không.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, hệ thống điện nước, thoát nước tránh ngập úng.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà và vị trí trong hẻm.
