Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng trên diện tích đất 85-86m², diện tích sàn khoảng 130m², nằm trong hẻm rộng 8m, tọa lạc trên đường Nguyễn Như Chương, Phường Phú Thượng, TP Huế. Với mức giá 3,28 tỷ đồng, ta có đơn giá trên diện tích đất khoảng 38,2 triệu/m² và đơn giá trên diện tích sàn khoảng 25,2 triệu/m².
So với mặt bằng nhà đất khu vực Phú Thượng, các căn nhà phố 2 tầng tương tự có giá dao động vào khoảng 25-35 triệu/m² đất tùy vị trí và kết cấu. Vị trí trong hẻm 8m khá thuận tiện, không quá sâu, có sân đỗ ô tô rộng rãi là điểm cộng lớn.
Nhà đã xây dựng kiên cố 2 tầng, 3 phòng ngủ, 3 WC, có sân thượng, phòng thờ và bếp đầy đủ. Chi phí xây dựng mới hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tức với 130m² sàn, chi phí xây mới khoảng 780-910 triệu đồng (chưa tính đất). Với giá đất khu vực Phú Thượng phổ biến 30-40 triệu/m² đất thì giá trị đất 85m² khoảng 2,55-3,4 tỷ. Kết hợp với nhà hiện hữu, mức giá 3,28 tỷ tương đối sát giá thị trường.
Nhận xét về giá: Giá bán hiện tại được định giá khá sát thực tế thị trường, không quá cao nhưng cũng không thấp để có thể mua đứt ngay mà không cần thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm trước nhà rộng 8m, thuận tiện cho xe hơi ra vào, hiếm căn nhà trong hẻm có sân để ô tô rộng rãi như vậy.
- Hướng Đông Nam phù hợp phong thủy, đón nắng sáng và gió mát.
- Nhà xây kiên cố 2 tầng, bố trí 3 phòng ngủ và 3 WC tiện nghi, phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Kích thước đất 5x17m khá chuẩn, mặt tiền vừa phải, thuận tiện xây dựng cải tạo nếu cần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Ngôi nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực, đặc biệt với gia đình có xe hơi vì sân đỗ rộng. Ngoài ra, do vị trí gần trung tâm TP Huế, có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc làm văn phòng nhỏ. Không thích hợp làm kho xưởng do vị trí trong hẻm và quy hoạch khu dân cư.
Nếu có nguồn lực, có thể đầu tư cải tạo nâng cấp hoặc xây mới 3-4 tầng để tăng diện tích sử dụng, tối ưu giá trị dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Phúc, Phú Thượng) | Đối thủ 2 (Lê Lợi, Phú Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 85 | 90 | 80 |
| Diện tích sàn (m²) | 130 | 140 | 120 |
| Hẻm trước nhà (m) | 8 | 6 | 5 |
| Hướng nhà | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Số tầng | 2 | 3 | 2 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,28 | 3,6 | 2,9 |
| Chỗ để xe hơi | Có sân rộng | Chỉ hẻm nhỏ, không sân | Có sân nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hạ tầng điện nước, tránh hiện tượng chập cháy do nhà xây lâu.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng nhà về thấm dột, móng, kết cấu chịu lực.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm, dù hẻm 8m khá rộng nhưng cần kiểm tra thực tế.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh trường hợp nhà nằm trong vùng quy hoạch gây khó khăn cải tạo.