Nhận định mức giá 18,7 tỷ cho nhà phân lô 53m² tại Đống Đa, Hà Nội
Giá 18,7 tỷ tương đương khoảng 352,83 triệu đồng/m² cho căn nhà 5 tầng, 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ tại phân lô cán bộ trường văn hoá, ngõ 466 Đê La Thành, Phường Ô Chợ Dừa, Quận Đống Đa là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các sản phẩm nhà phân lô trong khu vực Đống Đa hiện nay.
Tuy nhiên, mức giá này có thể được coi là hợp lý trong trường hợp nhà có vị trí cực kỳ đắc địa, ô tô tránh, pháp lý rõ ràng, không bị quy hoạch, nhà 3 mặt thoáng, nội thất xịn và được tặng toàn bộ nội thất như mô tả.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Tiêu chí | Nhà phân lô 466 Đê La Thành | Nhà phân lô trung bình Đống Đa | Nhà phân lô đoạn gần trung tâm Đống Đa |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 53 m² | 40 – 55 m² | 45 – 60 m² |
| Giá/m² | 352,83 triệu/m² | 280 – 320 triệu/m² | 320 – 360 triệu/m² |
| Tổng giá | 18,7 tỷ | 12 – 17,6 tỷ | 14,4 – 21,6 tỷ |
| Số tầng | 5 tầng | 4 – 5 tầng | 4 – 6 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ, không quy hoạch | Đã có sổ | Đã có sổ, pháp lý rõ ràng |
| Ưu điểm | Ô tô tránh, 3 thoáng, nội thất đầy đủ, tặng nội thất | Ô tô vào, nội thất cơ bản | Ô tô tránh, thoáng, nội thất tốt |
Những lưu ý khi muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc dự án treo.
- Thẩm định thực tế: Kiểm tra chất lượng xây dựng, tình trạng nội thất, hệ thống điện nước, thoáng khí, ánh sáng.
- So sánh giá thị trường: Tham khảo thêm các căn nhà phân lô tương tự trong khu vực để có cơ sở thương lượng.
- Xem xét tiện ích xung quanh: Gần trường học, chợ, giao thông thuận tiện, an ninh tốt.
- Thương lượng giá: Dựa trên các yếu tố trên để đề xuất mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý nên dao động trong khoảng 16,5 – 17,5 tỷ đồng (khoảng 310 – 330 triệu/m²). Đây là mức giá phản ánh đúng giá trị thực tế căn nhà, phù hợp với thị trường phân lô cao cấp tại Đống Đa, đồng thời vẫn có cơ hội sinh lời tốt khi giá BĐS Hà Nội có xu hướng tăng theo thời gian.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Giá hiện tại đã vượt mức trung bình khu vực, cần giảm để phù hợp giá trị thực tế.
- Phân tích so sánh các căn nhà tương tự có giá thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng.
- Đề cập đến chi phí làm mới, bảo trì hoặc cải tạo trong tương lai.
- Nhấn mạnh sự nghiêm túc và khả năng thanh toán nhanh để tạo lợi thế.
