Nhận định về mức giá 9,88 tỷ cho nhà 5 tầng tại Đường 19 tháng 5, Phường Văn Quán, Quận Hà Đông, Hà Nội
Mức giá 9,88 tỷ đồng cho nhà trong hẻm có diện tích khoảng 40 m², 5 tầng với thang máy, tọa lạc tại khu vực Hà Đông – một trong những quận phát triển mạnh về hạ tầng và giao thông của Hà Nội, có nhiều tiện ích lân cận như ga tàu điện, điểm xe buýt, sở tư pháp và công an quận, là mức giá khá cao so với mặt bằng chung.
Phân tích giá thị trường so sánh
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại BĐS | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Nguồn dữ liệu |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường 19 tháng 5, Văn Quán, Hà Đông | 40 | Nhà trong hẻm, 5 tầng, thang máy | 5 | 9,88 | 247 | Thông tin cung cấp |
| Đường Trần Phú, Hà Đông | 34 | Nhà 5 tầng, thang máy | 5 | 9,0 | 265 | Thương mại nội bộ 2024 |
| Đường Nguyễn Trãi, Hà Đông | 38 | Nhà trong hẻm, 4 tầng | 4 | 6,5 | 171 | Batdongsan.com.vn 2024 |
| Đường Quang Trung, Hà Đông | 42 | Nhà trong hẻm, 5 tầng | 5 | 7,8 | 186 | Chợ tốt nhà đất 2024 |
Nhận xét chi tiết
Giá trung bình nhà trong hẻm khu vực Hà Đông dao động khoảng 170-265 triệu đồng/m² tùy vị trí, số tầng và trang thiết bị. Nhà bạn đang xem có thang máy, 5 tầng, diện tích 40 m² nên giá khoảng 200-250 triệu/m² có thể chấp nhận được.
Tuy nhiên, với giá 9,88 tỷ cho 40 m² tương đương 247 triệu/m² là mức giá khá cao, gần bằng với nhà mặt tiền đường lớn mà lại trong hẻm nhỏ 3m, điều này có thể làm giảm tính thanh khoản và giá trị sử dụng.
Nếu so với nhà cùng khu vực có diện tích tương đương, số tầng thấp hơn hoặc không có thang máy, giá bán chỉ 6,5-7,8 tỷ, thì mức giá này cao hơn đáng kể.
Trong trường hợp nào mức giá trên là hợp lý?
- Nhà có thiết kế và nội thất cao cấp, mới xây hoặc vừa cải tạo, có thang máy hiện đại, đầy đủ tiện nghi.
- Vị trí nhà gần ga tàu điện và các tiện ích công cộng, thuận lợi đi lại, tăng giá trị đầu tư lâu dài.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, không quy hoạch.
Những lưu ý để tránh bị lừa khi mua nhà trong hẻm
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ, tránh mua nhà đang có tranh chấp hoặc quy hoạch.
- Xem xét đường trước nhà rộng 3m có đủ để xe cộ ra vào thuận tiện, tránh các nhà quá sâu trong hẻm nhỏ gây khó khăn di chuyển.
- Thẩm định thực trạng nhà thực tế, kết cấu, chất lượng xây dựng, tránh mua nhà xuống cấp, sửa chữa tốn kém.
- Kiểm tra hạ tầng xung quanh, dự án phát triển quy hoạch có thể ảnh hưởng đến giá trị căn nhà trong tương lai.
- Yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ bản gốc, tránh giao dịch qua trung gian không rõ ràng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích thị trường và hiện trạng, mức giá 8,0 – 8,5 tỷ đồng là hợp lý hơn, tương đương khoảng 200 – 212 triệu/m², phù hợp với vị trí trong hẻm 3m, diện tích 40 m², 5 tầng có thang máy.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Giải thích về mặt bằng giá trung bình khu vực, so sánh với các căn tương tự có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh hạn chế về vị trí trong hẻm nhỏ, khó khăn khi di chuyển và tiềm năng thanh khoản thấp hơn nhà mặt phố.
- Đề cập đến chi phí có thể phát sinh cho việc bảo trì thang máy hoặc sửa chữa nhà nếu cần.
- Thể hiện thiện chí nhanh giao dịch nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý.
