Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng mới xây, diện tích đất 60m² (5,5m x 12m), tổng sàn xây dựng khoảng 180m² (3 tầng x 60m²). Giá chào bán 5,68 tỷ đồng, tương đương 31,555,000 VNĐ/m² sàn xây dựng. Với nhà mới xây 3 mê hoàn thiện, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện dao động khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 1,08 – 1,26 tỷ cho phần xây dựng. Phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí.
Đường hẻm chỉ rộng 3m, thuộc hẻm trong khu vực Hà Huy Tập, quận Thanh Khê – Đà Nẵng, một khu vực trung tâm nhưng không phải mặt tiền chính. Giá đất trung bình mặt tiền cùng khu vực dao động khoảng 80 – 120 triệu/m², trong khi nhà này tính ra giá đất khoảng 27 – 30 triệu/m² (tính theo giá bán trừ chi phí xây dựng). Điều này cho thấy mức giá đã bao gồm phần giá trị nhà khá cao, nhưng vẫn thấp hơn giá đất mặt tiền.
Nhận xét về giá: Giá này tương đối cao so với hẻm nhỏ 3m, tuy nhiên nhà mới xây 3 tầng 3 mê với 4 phòng ngủ, 4 WC, sân xe và sân thượng là điểm cộng. Giá có thể bị đẩy cao do vị trí “sau lưng mặt tiền Lê Thị Tính” nhưng không phải mặt tiền chính, nên mức giá này có phần bị đẩy giá khoảng 15-20% so với giá hẻm trung bình. Người mua nên thương lượng thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích rộng, mặt tiền 5,5m vuông vức, thuận tiện thiết kế và sử dụng.
- Nhà mới xây 3 tầng 3 mê, kết cấu chắc chắn, không phải nhà cũ cải tạo.
- 4 phòng ngủ, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc có thể cho thuê từng phòng.
- Hẻm nhỏ 3m nhưng có sân xe, sân chill, sân phơi – không gian thoáng, có ánh sáng tự nhiên tốt.
- Vị trí sau lưng mặt tiền Lê Thị Tính – gần trung tâm, tiện ích, giao thông thuận lợi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Ngôi nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê từng phòng căn hộ dịch vụ do nhiều phòng ngủ và WC riêng biệt. Vì đường hẻm nhỏ 3m nên khó làm kho xưởng hoặc đầu tư xây cao tầng thương mại. Nếu đầu tư xây lại thì cần tính lại phương án xin phép xây dựng, nhưng với nhà mới xây 3 tầng 3 mê thì chưa nên phá bỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m, Thanh Khê) |
Đối thủ 2 (Mặt tiền Lê Thị Tính) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60 m² (5,5×12) | 55 m² (5×11) | 60 m² (5×12) |
| Diện tích sàn | 180 m² (3 tầng) | 165 m² (3 tầng) | 180 m² (3 tầng) |
| Giá bán | 5,68 tỷ | 4,9 tỷ | 7,5 tỷ |
| Đường trước nhà | 3m hẻm | 4m hẻm | 8m mặt tiền |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Trạng thái nhà | Nhà mới 3 tầng | Nhà cũ cải tạo | Nhà mới xây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp, đảm bảo không bị lộ giới hẻm.
- Đường hẻm 3m nhỏ, kiểm tra khả năng quay đầu xe lớn, thuận tiện đi lại, tránh khó khăn khi có xe tải hay xe cứu hỏa.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, ánh sáng, và thông gió do nhà trong hẻm kín.
- Xác minh quy hoạch đường hẻm có bị thu hẹp hay mở rộng trong tương lai.
- Kiểm tra chất lượng hoàn thiện, nội thất đang dần lắp đặt, đánh giá xem đã đúng theo hợp đồng xây dựng.
