Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 52m², diện tích sử dụng 62m², giá chào bán 3,35 tỷ đồng tương đương khoảng 64,42 triệu đồng/m². Với mức giá này tại Đông Hưng Thuận, Quận 12, là khu vực có hạ tầng đang phát triển nhưng vẫn còn nhiều khu vực đất giá mềm hơn trong bán kính 1-2km, mức giá trên đang ở mức khá cao.
Nhà 1 trệt 1 lửng, 2 phòng ngủ, kết cấu hiện trạng không mới, hẻm chỉ rộng 3m, cách hẻm ôtô 20m. Nếu tính chi phí xây mới nhà 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng, thì giá trị đất 52m² tại khu vực này nên dao động khoảng 1,8-2,2 tỷ đồng tùy vị trí và pháp lý. Như vậy, phần còn lại (~1,1-1,5 tỷ) là giá trị căn nhà cũ và vị trí, điều này có thể hơi “đẩy giá” so với thực tế.
Nhận xét: Giá này có phần cao hơn mặt bằng chung khu vực khoảng 15-20%. Người mua cần cân nhắc kỹ càng và thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích sử dụng lớn hơn diện tích đất do có lửng, tận dụng không gian hiệu quả.
- Vị trí gần chợ Cây Sộp, chợ An Sương và công viên An Sương thuận tiện cho sinh hoạt.
- Hẻm 3m – tuy nhỏ nhưng hẻm sạch sẽ, cách hẻm ôtô 20m, vẫn có thể đi bộ ngắn ra đường lớn.
- Pháp lý sổ hồng chuẩn, công chứng ngay, điểm cộng lớn về mặt pháp lý so với một số căn cùng khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp để:
- Ở thực tế: Gia đình nhỏ hoặc người độc thân cần không gian rộng rãi, gần tiện ích.
- Cho thuê dài hạn: 2 phòng ngủ đáp ứng nhu cầu thuê của người đi làm hoặc gia đình trẻ.
- Đầu tư xây lại: Với diện tích 52m², có thể cân nhắc xây mới nhà 3 tầng để tăng giá trị và cho thuê tốt hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đông Hưng Thuận, Q12) | Đối thủ 2 (An Sương, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 52 m² | 55 m² | 50 m² |
| Diện tích sử dụng | 62 m² | 60 m² | 58 m² |
| Giá bán | 3,35 tỷ (64,42 triệu/m²) | 3,0 tỷ (~54,5 triệu/m²) | 3,1 tỷ (~53,4 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ, công chứng ngay | Đã có sổ, công chứng ngay | Đã có sổ, công chứng ngay |
| Hẻm | 3m, cách hẻm ôtô 20m | Hẻm 4m, ôtô vào tận nhà | Hẻm 3,5m, cách đường ôtô 10m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ, đặc biệt phần lửng và hệ thống thoát nước tránh thấm dột.
- Xác minh rõ quy hoạch hẻm, có kế hoạch mở rộng hoặc thay đổi hẻm không để tránh bị vướng.
- Do hẻm nhỏ, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh gây bất tiện cho sinh hoạt.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp tranh chấp ranh đất do nhà trong hẻm.
