Check giá "Nhà DT 82m, XVNT hẻm xe hơi thông Đinh Bộ Lĩnh, kinh doanh CHDV 5otr/"

Nhận định mức giá

Giá 9,95 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng, diện tích 82 m² tại Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh, tương đương khoảng 121,34 triệu/m² là mức giá cao nhưng không quá bất hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay. Khu vực Bình Thạnh nói chung và tuyến đường Xô Viết Nghệ Tĩnh nói riêng là vùng trọng điểm phát triển, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích lớn như bến xe miền Đông, các trường đại học, khu ẩm thực, chợ truyền thống… Đây là khu vực có nhu cầu nhà ở và cho thuê rất cao, đặc biệt nhà có 8 phòng ngủ, phù hợp mô hình căn hộ dịch vụ (CHDV) hoặc vừa ở vừa kinh doanh cho thuê.

Phân tích chi tiết và so sánh thực tế

Nhận xét và lưu ý khi xuống tiền

Mức giá này phù hợp với nhà có diện tích lớn và số phòng nhiều, đặc biệt nếu nhà đang có dòng tiền cho thuê ổn định thì tính thanh khoản và lợi nhuận rất hấp dẫn. Tuy nhiên, cần lưu ý các yếu tố sau:

• Kiểm tra kỹ dòng tiền hiện tại từ kinh doanh cho thuê, xác minh hợp đồng thuê, thời hạn thuê để đảm bảo thu nhập ổn định.
• Xem xét kỹ pháp lý, đặc biệt là hoàn công và các giấy tờ liên quan đến xây dựng để tránh phát sinh chi phí sau mua.
• Đánh giá kỹ về tình trạng nhà như kết cấu, nội thất, hệ thống điện nước, an ninh hẻm để tránh sửa chữa tốn kém.
• Thương lượng giá bán dựa trên yếu tố hẻm, hiện trạng nhà, và dòng tiền thực tế, tránh mua giá quá cao so với thị trường.

Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng

Dựa trên phân tích trên, giá 9,95 tỷ đồng có thể giảm được nếu chưa có hợp đồng thuê dài hạn hoặc nếu nhà cần bảo trì, nâng cấp. Một mức giá hợp lý hơn có thể nằm trong khoảng 9,2 – 9,5 tỷ đồng, tương đương từ 112-116 triệu/m², vẫn đảm bảo biên lợi nhuận tốt nếu kinh doanh CHDV.

Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:

• Phản ánh thực trạng cần sửa chữa, bảo trì hoặc nâng cấp để đạt chuẩn cho thuê, từ đó đề nghị giảm giá bù chi phí.
• So sánh với các căn nhà tương tự đã bán gần đây có giá thấp hơn hoặc ít phòng hơn.
• Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh để chủ nhà không phải mất thời gian chờ đợi.
• Đề cập đến các yếu tố rủi ro về thị trường hoặc chi phí phát sinh trong tương lai.

Kết luận: Nếu nhà có dòng tiền cho thuê ổn định và pháp lý đảm bảo thì mức giá đưa ra là có thể cân nhắc đầu tư. Tuy nhiên, nếu chưa có hợp đồng thuê hoặc cần sửa chữa lớn, nên thương lượng để giảm giá xuống mức hợp lý hơn.