Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 4x18m (72m²), thiết kế 1 trệt 1 lầu với 2 phòng ngủ, 2 WC, phòng khách và bếp. Tọa lạc tại Đường số 8, Phường 11, Gò Vấp – khu vực dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ, hạ tầng phát triển. Nhà đã sửa sang mới, sạch sẽ, sẵn sàng vào ở.
Giá thuê 9,5 triệu/tháng tương đương khoảng 132.000 đ/m²/tháng. So với mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn tại Gò Vấp hiện nay, đặc biệt khu vực Phường 11, mức giá này nằm trong khoảng trung bình từ 8 – 12 triệu/tháng cho nhà 2 phòng ngủ có kết cấu tương tự và diện tích 60-80m².
Đánh giá chung: Giá thuê không bị đội lên quá cao so với thị trường, không có dấu hiệu “ngáo giá”. Tuy nhiên, cần xác định rõ hẻm rộng hay hẹp vì ảnh hưởng đến tiện ích đi lại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới sửa sang, sạch sẽ, không phải nhà cũ xuống cấp – đây là điểm cộng lớn giúp tiết kiệm chi phí bảo trì, sửa chữa trong quá trình thuê.
- Thiết kế 1 trệt 1 lầu, có 2 phòng ngủ và 2 WC phù hợp với gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng có con.
- Vị trí trong hẻm, ưu điểm là yên tĩnh, an ninh tốt hơn mặt tiền đường lớn, phù hợp người thích sự riêng tư.
- Có sổ hồng rõ ràng, đảm bảo tính pháp lý minh bạch.
Điểm cần lưu ý: Nếu hẻm nhỏ, khó quay đầu xe hoặc đỗ xe sẽ gây bất tiện, giảm giá trị sử dụng thực tế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế lâu dài, đặc biệt cho gia đình nhỏ hoặc nhóm người làm việc ổn định. Hẻm yên tĩnh phù hợp với nhu cầu an ninh và riêng tư.
Khả năng cho thuê dòng tiền cũng ổn, nhưng không quá hấp dẫn để đầu tư cho thuê vì giá thuê thuộc tầm trung, không có tiềm năng tăng giá đột biến trong ngắn hạn.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích hạn chế và vị trí trong hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, P11) | Đối thủ 2 (Đường số 9, P11) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 72 m² (4×18) | 70 m² (4×17.5) | 75 m² (5×15) |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Hẻm | Ngõ nhỏ, chưa rõ rộng | Hẻm xe máy, rộng 3m | Hẻm lớn, xe hơi vào được |
| Giá thuê | 9.5 triệu/tháng | 9 triệu/tháng | 12 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tình trạng nhà | Nhà mới sửa sang | Nhà cũ, cần sửa | Nhà mới xây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chiều rộng hẻm và khả năng đỗ, quay đầu xe để tránh phiền phức hàng ngày.
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu sau sửa chữa, đảm bảo không còn thấm dột, hệ thống điện nước vận hành tốt.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý, tránh rủi ro liên quan đến tranh chấp hẻm hoặc quy hoạch.
- Đánh giá phong thủy nhà (hướng cửa chính, ánh sáng tự nhiên) để phù hợp với nhu cầu gia đình.
- Thỏa thuận rõ ràng về thời gian thuê và điều kiện sửa chữa nếu cần thiết trong hợp đồng.
