Check giá "NHÀ GÒ XOÀI_HẺM 8M_KINH DOANH_SỔ VUÔNG_HOÀN CÔNG_SÁT LÊ VĂN QUỚI"

Thẩm định giá trị thực:

Với diện tích đất 4x26m (108m²) và kết cấu nhà bê tông cốt thép 1 trệt + 1 lầu gồm 3 phòng ngủ, 4 nhà vệ sinh, căn nhà được xây dựng khá kiên cố, phù hợp nhu cầu ở và kinh doanh. Giá chào bán 6,6 tỷ tương đương 61,11 triệu/m² đất.

So sánh với giá đất trung bình khu vực Bình Tân quanh Miếu Gò Xoài hiện nay dao động từ 50-55 triệu/m² (đất trống hoặc nhà cũ), mức giá này đang cao hơn khoảng 10-20%. Tuy nhiên, căn nhà có kết cấu mới, hẻm rộng 8m xe tải ra vào thoải mái, lại gần mặt tiền Lê Văn Quới, giáp ranh Tân Phú nên có giá cao hơn là hợp lý.

Nếu tính riêng giá trị xây dựng nhà 1 trệt + 1 lầu khoảng 80m² sàn, chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tổng khoảng 0,5 tỷ. Giá trị đất ước tính khoảng 6,1 tỷ. Với nhà xây kiên cố và vị trí tốt, giá này có tính khả thi nhưng vẫn ở ngưỡng cao so với mặt bằng khu vực.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm rộng 8m, xe tải ra vào thuận tiện, hiếm nhà có hẻm rộng trong khu vực tập trung nhà ngõ nhỏ.
• Vị trí khu vực “VIP” gần Miếu Gò Xoài, có thể kinh doanh đồ ăn hoặc mở cửa hàng nhỏ thuận tiện.
• Gần trường học, chợ, giao thông thuận lợi để di chuyển sang các quận Tân Bình, Q10, Q11.
• Pháp lý sổ hồng đầy đủ, không tranh chấp, giúp giao dịch nhanh chóng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh vì vị trí và kết cấu nhà phù hợp. Ngoài ra, do diện tích đất không lớn để xây mới cao tầng nên đầu tư xây lại không tối ưu về lợi nhuận. Khách mua muốn dòng tiền ổn định có thể duy trì kinh doanh hiện tại hoặc cho thuê.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng.
• Đánh giá hiện trạng kết cấu nhà, hệ thống chống thấm, điện nước do nhà đã sử dụng một thời gian.
• Xác minh quy hoạch hẻm 8m có được duy trì, không có kế hoạch thu hẹp hoặc cấm xe tải.
• Kiểm tra hướng nhà và phong thủy (miếu Gò Xoài gần đó có thể ảnh hưởng cần xem xét kỹ).
• Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm, tránh bất tiện cho kinh doanh hoặc sinh hoạt.

Nhận xét về giá: Giá 6,6 tỷ cho căn nhà 108m² với vị trí tốt, hẻm rộng và kết cấu kiên cố là hơi cao so với mặt bằng chung, chênh khoảng 10-15%. Người mua cần tận dụng các điểm sau để thương lượng giảm giá: Nhà đã qua sử dụng (không mới xây), diện tích ngang hơi nhỏ 4m hạn chế xây dựng tối ưu, có thể có một số rủi ro về phong thủy do liền kề miếu, và dù hẻm rộng nhưng không phải mặt tiền nên giá phải mềm hơn. Nếu người bán giữ giá cứng, người mua nên cân nhắc kỹ hoặc chờ thêm cơ hội khác.

Nếu khách hàng muốn mua để ở kết hợp kinh doanh và đánh giá cao vị trí, có thể xem xét xuống tiền nhưng cần thương lượng giảm 5-7% để phù hợp giá trị thực. Không nên mua vội nếu chưa kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà.