Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích sử dụng 56 m² (4 x 7 m) và mức giá thuê 6 triệu đồng/tháng, ta có đơn giá thuê khoảng 107.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá tương đối phổ biến với nhà hẻm trong khu vực Quận Tân Phú, đặc biệt với nhà có 2 phòng ngủ, 1 toilet, nhà mới cải tạo và hẻm xe hơi.
Nhà có 1 tầng, diện tích đất 28 m²; tổng diện tích sử dụng 56 m² (tính cả lầu). So với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), nếu chủ đầu tư cho thuê nhà xây mới thì giá thuê tối thiểu phải từ 8-10 triệu/tháng để đảm bảo hoàn vốn và lợi nhuận. Vì vậy, giá thuê 6 triệu/tháng phản ánh nhà hiện trạng cũ, không có trang bị nội thất, phù hợp với người thuê có nhu cầu ở thực và muốn tiết kiệm chi phí.
Nhận xét về giá: Mức giá 6 triệu/tháng là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi trong nội bộ Quận Tân Phú.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm nhựa rộng, xe hơi ra vào thuận tiện, rất hiếm nhà hẻm trong khu vực có hẻm xe hơi mà vẫn yên tĩnh.
- Nhà mới cải tạo sơn mới, chống thấm dột, thay toàn bộ hệ thống điện và cửa, đảm bảo an toàn và thẩm mỹ.
- Hẻm nội bộ chỉ giáp 2 nhà khác, hàng xóm thân thiện, thích hợp cho gia đình nhỏ muốn không gian yên tĩnh.
- Nhà có ban công giúp thoáng khí tốt, phù hợp với khí hậu TP.HCM.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ cần không gian yên tĩnh, an ninh. Cũng có thể dùng để cho thuê dài hạn cho người đi làm hoặc sinh viên, tuy nhiên do diện tích nhỏ và chỉ có 1 lầu nên khó khai thác dòng tiền cao hơn. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích đất nhỏ và vị trí trong hẻm nội bộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 300 Trần Thủ Độ) | Đối thủ 2 (Hẻm 250 Trần Thủ Độ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 28 | 30 | 25 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 56 | 60 | 50 |
| Số tầng | 1 | 1 | 1 |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, nhựa | Hẻm xe máy, nhỏ | Hẻm xe hơi, đất |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 6 | 5.5 | 6.5 |
| Trạng thái nhà | Mới cải tạo | Nhà cũ, chưa sửa | Nhà mới |
| Ưu điểm | Hẻm xe hơi, yên tĩnh | Giá rẻ hơn, diện tích lớn hơn | Nhà mới, hẻm xe hơi |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng chống thấm dột sau cải tạo, nhất là ban công và khu vực toilet.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo thuận tiện đi lại.
- Xem xét tình trạng an ninh khu vực, do hẻm nội bộ nên cần kiểm tra mức độ an toàn thực tế.
- Đánh giá hệ thống điện mới có đảm bảo tiêu chuẩn, không có nguy cơ chập cháy.
