Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế: 5.3m x 17m = 90.1 m², tuy nhiên thông tin chính thức ghi là 53.5 m² (5.3 x 10.5m). Giá bán 650 triệu đồng cho toàn bộ nhà đất, tương đương ~12,15 triệu/m² tính trên diện tích 53.5 m².
Với mức giá này tại khu vực Huyện Hòa Thành, Tây Ninh, mức giá đất trung bình hiện nay dao động khoảng 10-15 triệu đồng/m² đối với đất thổ cư đường nhựa rộng 10m, có sổ đỏ đầy đủ. Nhà mới xây 100% càng gia tăng giá trị, vì chi phí xây dựng hoàn thiện nhà ở hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 2 phòng ngủ và kết cấu nhà phố liền kề thì mức giá này khá sát với giá thị trường.
Nhận xét về giá: Giá 650 triệu cho căn nhà đất này là mức giá hợp lý, không bị đẩy quá cao so với mặt bằng giá khu vực. Giá ngang với giá thị trường và có thể xem là có thể thương lượng nhẹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường rộng 10m, thuận tiện di chuyển và xe ô tô ra vào thoải mái, khác biệt với nhiều hẻm nhỏ trong khu vực.
- Nhà mới 100%, full thổ cư, sổ đỏ chính chủ, không phải lo về pháp lý.
- Vị trí trong khu dân cư đông đúc, an ninh tốt, thích hợp để ở hoặc cho thuê.
- Diện tích thực tế dài đến 17m nhưng sổ chỉ ghi 10.5m chiều dài, cần làm rõ phần diện tích này để tránh rủi ro sau này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền do vị trí thuận tiện, nhà mới xây, pháp lý rõ ràng. Không phù hợp để đầu tư xây lại vì diện tích đất không quá lớn và giá đã sát với thị trường.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KP Trường Phú) | Đối thủ 2 (Xã Trường Đông) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 53.5 (sổ) / 90.1 (thực tế) | 60-70 m² | 50-55 m² |
| Giá bán (triệu đồng) | 650 | 700 – 750 | 600 – 650 |
| Đường rộng (m) | 10 | 6 – 8 | 5 – 7 |
| Pháp lý | Full thổ cư, sổ đỏ | Full thổ cư | Đã có sổ nhưng diện tích nhỏ hơn |
| Nhà mới xây | Có | Không | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại diện tích thực tế dài 17m nhưng sổ chỉ ghi 10.5m để tránh tranh chấp hoặc tranh luận sau này.
- Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, đặc biệt phần đất vượt chiều dài sổ để đảm bảo không bị vướng quy hoạch đường hoặc hành lang bảo vệ.
- Kiểm tra hiện trạng nhà mới xây có đúng cam kết không, đảm bảo không có lỗi kỹ thuật, thấm dột, hay vấn đề kết cấu.
- Xem xét phong thủy hướng nhà phù hợp với người mua nếu quan tâm.
