Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích 35m², tổng giá 6,9 tỷ đồng tương đương 197,14 triệu đồng/m², mức giá này thuộc nhóm cao so với mặt bằng nhà ngõ tại quận Hai Bà Trưng, đặc biệt với nhà diện tích nhỏ và nở hậu.
Về kết cấu, nhà xây mới 5 tầng kiên cố, nội thất đầy đủ, tuy nhiên với chi phí xây dựng hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, tổng chi phí xây dựng mới ước tính khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng (35m² x 5 tầng x 6,5 triệu). Như vậy, giá đất và vị trí khu vực đóng góp phần lớn vào giá trị.
Khu vực Nguyễn Khoái – Vĩnh Tuy đang phát triển mạnh, gần Time City, Parkview T&T, giao thông thuận lợi, dễ dàng kết nối các khu trung tâm. Giá đất tại đây có xu hướng tăng ổn định, tuy nhiên giá trên 190 triệu/m² cho nhà ngõ hẻm và diện tích nhỏ là mức cao, cần thận trọng.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy lên khá cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 15-20% so với các căn tương đương trong ngõ cùng khu vực. Người mua cần thương lượng giảm giá để tránh mua đắt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng đủ cho xe bán tải vào nhà, rất hiếm trong ngõ nhỏ Hà Nội, tạo lợi thế tiện lợi về giao thông và vận chuyển.
– Nhà xây mới, thiết kế hiện đại, có 4 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình đông người hoặc vừa ở vừa cho thuê.
– Vị trí gần các khu đô thị hiện đại như Time City, Parkview T&T, tiện ích đồng bộ, dễ dàng tiếp cận các dịch vụ cao cấp.
– Nhà nở hậu nhưng diện tích nhỏ, hơi hạn chế về không gian sử dụng và mở rộng xây dựng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ/ngắn hạn nhờ vị trí trung tâm, kết nối giao thông tốt và thiết kế nhiều phòng ngủ, vệ sinh riêng biệt.
Khả năng đầu tư xây lại không cao do diện tích đất nhỏ và nở hậu, khó mở rộng diện tích sàn mà không vi phạm quy hoạch.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong ngõ nhỏ và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Nguyễn Khoái, 40m², 5 tầng) | Đối thủ 2 (Ngõ Vĩnh Tuy, 35m², 4 tầng) |
|---|---|---|---|
| Giá/m² | 197,14 triệu | 170 triệu | 160 triệu |
| Diện tích | 35 m² | 40 m² | 35 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 5 tầng | 4 tầng |
| Mặt tiền | Rộng đủ xe bán tải | Ngõ nhỏ, xe máy | Ngõ xe máy |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Vị trí | Gần Time City, tiện ích tốt | Gần Time City | Gần Vĩnh Tuy |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý do giá cao, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Khảo sát thực tế về mặt ngõ, đảm bảo xe bán tải ra vào thoải mái, tránh ngõ nhỏ gây khó khăn sau này.
- Kiểm tra kỹ cấu trúc nhà, vì nhà mới 5 tầng nhưng diện tích nhỏ, cần đảm bảo không có lỗi xây dựng, thấm dột.
- Xem xét kỹ yếu tố phong thủy do nhà nở hậu có thể ảnh hưởng đến vận khí.
- Đánh giá lại tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch khu vực, tránh rủi ro bị vướng quy hoạch.
