Phân tích tổng quan bất động sản tại Đường Tôn Đản, Phường Hòa Phát, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Bất động sản được đề cập là nhà ở trong ngõ, diện tích đất 50m², diện tích sử dụng 80m² với nhà gác lửng đúc, có 2 phòng ngủ, 2 WC, nội thất đầy đủ, pháp lý rõ ràng và đã có sổ. Giá chào bán là 2,95 tỷ đồng, tương đương khoảng 59 triệu đồng/m².
Nhận định về mức giá 2,95 tỷ đồng
Mức giá 2,95 tỷ đồng với diện tích đất 50m² và diện tích sử dụng 80m² là tương đối cao so với mặt bằng chung khu vực Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác, cần so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực, đặc biệt là nhà trong ngõ, diện tích và tiện ích tương đương.
So sánh giá thực tế với các bất động sản tương tự
| Tiêu chí | Bất động sản đề cập | Nhà tương tự 1 | Nhà tương tự 2 | Nhà tương tự 3 |
|---|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Tôn Đản, Quận Cẩm Lệ | Đường Lê Đình Lý, Quận Cẩm Lệ | Đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận Cẩm Lệ | Đường Tôn Đản, Quận Cẩm Lệ |
| Diện tích đất (m²) | 50 | 52 | 48 | 50 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 80 | 75 | 80 | 78 |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 2 | 2 |
| Giá (tỷ đồng) | 2,95 | 2,5 | 2,6 | 2,7 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 59 | 48 | 54 | 54 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Nhận xét chi tiết
– Vị trí: Nhà nằm trong ngõ, cách đường chính 60m, đây là điểm hạn chế về mặt giao thông và tiếp cận tiện ích so với các nhà mặt tiền hay gần đường lớn.
– Giá/m² đất 59 triệu đồng là cao hơn khoảng 10-20% so với các bất động sản tương tự trong khu vực.
– Tiện ích và pháp lý đã đảm bảo, nội thất đầy đủ là ưu điểm giúp nâng giá trị căn nhà.
– Nhà có gác lửng đúc, diện tích sử dụng lớn hơn diện tích đất, tăng giá trị sử dụng so với nhà cấp 4 thông thường.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý chi tiết, đặc biệt là tính chính xác của sổ đỏ, không có tranh chấp hay quy hoạch treo.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, cấu trúc gác lửng đúc để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xem xét vị trí ngõ sâu có ảnh hưởng đến việc di chuyển, vận chuyển đồ đạc, cũng như tiềm năng tăng giá trong tương lai.
- Đàm phán giá trên cơ sở so sánh thực tế và hạn chế vị trí, nên đề xuất mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Với các phân tích trên, mức giá hợp lý nên ở khoảng 2,5 – 2,7 tỷ đồng, tức giảm khoảng 8-15% so với giá chào bán hiện tại.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày bảng so sánh các bất động sản tương tự đang rao bán hoặc gần đây đã giao dịch với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh vị trí trong ngõ, cách đường chính 60m làm giảm tính thanh khoản và giá trị so với nhà mặt tiền.
- Đưa ra lý do khách quan như chi phí sửa chữa, chi phí vận chuyển do ngõ nhỏ.
- Khẳng định khả năng thanh toán nhanh, tạo thiện chí và giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà không đồng ý giảm giá, cần cân nhắc lại khả năng sinh lời và tiềm năng tăng giá của bất động sản này so với ngân sách và mục tiêu đầu tư của bạn.
