Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng kho xưởng là 8 x 25m = 200m² sàn trệt, có thêm gác lửng nên tổng diện tích sử dụng khoảng 300m². Giá thuê đưa ra là 25 triệu/tháng, tương đương khoảng 83.000 VNĐ/m²/tháng.
So với mặt bằng kho xưởng khu vực Quận 12, đặc biệt tuyến đường Dương Thị Giang và các khu vực lân cận như Tân Chánh Hiệp, Thạnh Lộc, mặt bằng kho xưởng có diện tích và tiêu chuẩn tương tự thường có giá thuê từ 70.000 đến 90.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích đi kèm.
Như vậy, mức giá 25 triệu/tháng là khá sát với thị trường, không bị đẩy giá quá cao. Cấu trúc kho cao ráo, trống suốt, có gác lửng tăng công năng sử dụng là điểm cộng, giúp tối ưu không gian lưu trữ hoặc sản xuất nhẹ.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là nhà xưởng mặt bằng cũ, chưa đề cập đến hệ thống điện nước, chống cháy, PCCC, và điều kiện pháp lý chi tiết nên chưa thể đánh giá hoàn toàn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường trước xưởng rộng 10m, có thể ra vào xe container và xe tải lớn thoải mái, rất thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa.
- Hướng Tây phù hợp đón nắng buổi chiều, cần chú ý chống nóng nếu làm sản xuất.
- Vị trí trên đường Dương Thị Giang – tuyến đường lớn trong Quận 12, gần các khu công nghiệp và khu dân cư đông đúc, thuận tiện lưu thông ra các quận liền kề.
- Có gác lửng tăng diện tích sử dụng hiệu quả mà không tăng diện tích đất.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng kho xưởng này phù hợp nhất với các mô hình:
- Kho lưu trữ hàng hóa, trung chuyển giao nhận nhanh do vị trí thuận lợi và đường rộng cho xe lớn.
- Sản xuất nhẹ hoặc may mặc tận dụng kết cấu trống suốt, cao ráo.
- Không phù hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh bán lẻ trực tiếp do không nằm mặt tiền phố sầm uất.
- Khả năng đầu tư xây dựng lại nên cân nhắc nếu có nhu cầu nâng cao chất lượng kho hoặc mở rộng quy mô.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Tân Chánh Hiệp) | Đối thủ 2 (Xưởng Thạnh Lộc) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 300 m² (gác lửng) | 250 m² | 320 m² |
| Giá thuê | 25 triệu/tháng (~83.000/m²) | 22 triệu/tháng (~88.000/m²) | 28 triệu/tháng (~87.500/m²) |
| Đường trước nhà | 10m, xe container ra vào | 6m, xe tải nhỏ | 8m, xe tải lớn |
| Kết cấu | Cao ráo, gác lửng | Nhà kho trệt, không gác | Cao ráo, không gác |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ, không bị tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, PCCC có đáp ứng yêu cầu sản xuất và lưu kho an toàn.
- Kiểm tra hiện trạng kết cấu nhà xưởng: không thấm dột, nền chịu lực tốt.
- Kiểm tra thiết kế gác lửng có đảm bảo tiêu chuẩn an toàn lao động hay không.
- Kiểm tra hướng cửa chính có hợp phong thủy hoặc có ảnh hưởng đến vận hành kho.
- Xem xét khả năng quay đầu xe container, tránh gây khó khăn khi vận chuyển.
Kết luận: Với mức giá 25 triệu/tháng cho mặt bằng kho xưởng 300 m² ở vị trí thuận tiện, đường lớn, có gác lửng và pháp lý rõ ràng, đây là mức giá hợp lý, không bị hét quá cao so với thị trường Quận 12. Nếu người thuê có nhu cầu sử dụng kho, sản xuất nhẹ hoặc trung chuyển hàng hóa, có thể xem xét xuống tiền nhanh sau khi kiểm tra pháp lý và hiện trạng kỹ thuật.
Nếu muốn thương lượng, có thể đề nghị giảm giá nhẹ hoặc hỗ trợ cải tạo hệ thống điện nước, PCCC từ chủ nhà để tối ưu chi phí vận hành lâu dài.
