Thẩm định giá trị thực:
Nhà trong kiệt rộng 5m, diện tích đất 75m², ngang 5,4m, nhà 1 tầng, 2 phòng ngủ, có thể cải tạo thêm tầng lửng.
Với vị trí trung tâm quận Thanh Khê, Đà Nẵng, khu vực Hùng Vương – Hàm Nghi có giá đất nền trung bình dao động khoảng 70-90 triệu/m² tùy vị trí.
Ước tính giá đất khoảng: 75m² x 80 triệu/m² = 6 tỷ đồng.
Nhà hiện trạng cũ, 1 tầng, chưa tính giá trị xây dựng mới. Chi phí xây mới nhà 2 tầng trên diện tích này dao động khoảng 6-7 triệu/m² x 150m² sàn (tầng trệt + tầng lửng) = 900 triệu – 1 tỷ đồng.
Giá bán 5,49 tỷ đồng là mức khá hợp lý, thậm chí có thể xem là mềm so với giá đất trung tâm Thanh Khê hiện nay.
Điểm cần lưu ý là nhà cũ, cần kiểm tra kỹ kết cấu, hệ thống điện nước và có thể phải đầu tư cải tạo thêm. Tuy nhiên, giá đất đã được định giá khá sát với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Kiệt rộng 5m, ô tô lưu thông thuận tiện – đây là điểm hiếm so với nhiều nhà trong hẻm nhỏ tại trung tâm.
- Vị trí thông thoáng, kiệt thông các trục lớn: Hùng Vương – Hàm Nghi – Bàu Hạc – Văn Cao, kết nối trung tâm nhanh chóng.
- Nhà vuông vắn, mặt tiền rộng 5,4m, dễ bố trí và cải tạo không gian.
- Phòng ngủ dưới phù hợp cho người lớn tuổi, có thể cải tạo thêm tầng lửng phía trước giúp tăng diện tích sử dụng.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, đủ điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, dễ dàng giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình cần không gian yên tĩnh, thuận tiện di chuyển trung tâm.
Có thể cải tạo nâng tầng để tăng phòng ngủ hoặc cho thuê từng phòng.
Ngoài ra, đây cũng là tài sản giữ tiền trung tâm, dễ thanh khoản nếu cần bán lại nhanh.
Đầu tư xây mới có thể thực hiện trong tương lai, tuy nhiên chi phí sẽ khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kiệt 3m Hùng Vương) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Hàm Nghi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 75m² | 70m² | 80m² |
| Kiệt / Hẻm | 5m, ô tô lưu thông | 3m, xe máy | MT đường lớn |
| Số tầng | 1 tầng + có thể làm tầng lửng | 1 tầng | 2 tầng |
| Giá bán | 5,49 tỷ | 4,2 tỷ | 7,8 tỷ |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, đủ điều kiện chuyển nhượng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Ưu điểm | Kiệt rộng, vị trí trung tâm, pháp lý sạch | Giá mềm, gần trung tâm | MT lớn, xây dựng tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ: kết cấu, độ bền, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến mở rộng đường hoặc nâng cấp hạ tầng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu ô tô trong kiệt 5m và tính an toàn giao thông.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, đối chiếu sổ hồng và thực tế đất để đảm bảo không tranh chấp.
- Đánh giá phong thủy hướng Bắc phù hợp với nhu cầu người mua.
Kết luận: Với mức giá 5,49 tỷ đồng cho nhà kiệt rộng 5m, diện tích 75m² tại trung tâm quận Thanh Khê, đây là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với khu vực. Nhà cũ là điểm cần thương lượng giảm giá thêm nếu người bán không chịu sửa chữa hoặc cải tạo. Tuy nhiên, lợi thế về vị trí, pháp lý sạch và kiệt rộng ô tô lưu thông là điểm cộng lớn. Người mua có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu mục đích là để ở hoặc giữ tài sản dài hạn.
