Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà 3 tầng với diện tích đất 14m² (3.5m x 4m) tại Quận Tân Phú, khu vực Đường Số 7, Phường Tân Sơn Nhì, Tp Hồ Chí Minh.
Giá bán hiện tại là 2,85 tỷ đồng, tương đương 203,57 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá rất cao so với khu vực Tân Phú trung bình, đặc biệt với diện tích nhỏ và nhà ngõ hẻm.
Nhà 3 tầng kết cấu kiên cố, 2 phòng ngủ, 2 WC, hoàn thiện cơ bản nhưng diện tích sử dụng thực tế khoảng 42m² sàn (14m² x 3 tầng). Nếu tính theo diện tích sàn, giá khoảng 67,5 triệu đồng/m² sàn.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu đồng/m² hoàn thiện), giá này phản ánh phần lớn nằm ở vị trí và quỹ đất hiếm, không phải chất lượng nhà. Nhà cũ, diện tích nhỏ, trong hẻm xe tải 4m nên hạn chế về tiện ích và tầm nhìn.
Nhận xét giá: Giá này đã bao gồm mức giá đất rất cao, gần như đã đạt ngưỡng trên thị trường khu vực. Nếu so với các khu vực liền kề có giá đất từ 120-150 triệu/m² thì mức 203 triệu/m² là cao vượt trội khoảng 30-50%. Người mua cần cân nhắc kỹ về khả năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát Đại học Công Thương, thuận tiện cho sinh viên thuê hoặc cán bộ giáo viên, tiềm năng cho thuê cao.
- Hẻm rộng 4m, xe tải ra vào thoải mái, khá hiếm trong phân khúc nhà hẻm nhỏ tại Tân Phú.
- Nhà 3 tầng còn khá mới và hoàn thiện cơ bản, đủ để ở hoặc khai thác cho thuê ngay.
- Hẻm cách mặt tiền chỉ 2 căn, tương đối tiện lợi, không quá sâu trong ngõ.
- Nhà nở hậu giúp không gian sử dụng tối ưu hơn so với nhà ống truyền thống.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền, đặc biệt là cho thuê cho sinh viên, nhân viên văn phòng gần Đại học Công Thương và các khu công nghiệp lân cận. Với diện tích nhỏ, ít phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới vì chi phí xây dựng và quy hoạch hạn chế.
Nếu mua để đầu tư, cần tính toán kỹ lãi suất cho thuê và khả năng tăng giá đất do quỹ đất nhỏ, ít khả năng mở rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 3 tầng, 16m², Tân Sơn Nhì) |
Đối thủ 2 (Nhà 2 tầng, 20m², Tân Sơn Nhì) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 14 | 16 | 20 |
| Diện tích sàn (m²) | ~42 | ~48 | ~40 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 2.85 | 3.1 | 2.8 |
| Giá đất/m² (triệu đồng) | 203,57 | 193,75 | 140 |
| Vị trí | Hẻm 4m, cách mặt tiền 2 căn, gần ĐH Công Thương | Hẻm 3m, gần chợ lớn trong phường | Hẻm 5m, gần trạm xe buýt chính |
| Kết cấu | 3 tầng, 2PN, hoàn thiện cơ bản | 3 tầng, 3PN, sơn sửa lại | 2 tầng, 2PN, cần cải tạo |
| Pháp lý | Đã có sổ, không quy hoạch | Đã có sổ, có quy hoạch nhỏ lẻ | Đã có sổ, không quy hoạch |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt kết cấu chịu lực sau 3 tầng, tránh hiện tượng nứt, lún.
- Xác minh rõ ràng pháp lý, tuy đã có sổ nhưng cần kiểm tra không vướng quy hoạch lộ giới, không tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng hẻm 4m có đủ tiện lợi cho sinh hoạt, giao thông, đặc biệt khả năng quay đầu xe tải.
- Kiểm tra phong thủy nhà nở hậu có hợp lý với nhu cầu sử dụng và thị trường cho thuê.
- Kiểm tra các chi phí phát sinh như thuế, phí sang tên, bảo trì nhà cũ.
![[1013] 🔥🔥🔥NHÀ HẺM TRỊNH ĐÌNH TRỌNG NỞ HẬU - 2 MẶT HẺM THÔNG THOÁNG](https://cdn.timnhatot.com/img/215403/bad359b9ef99365624f5828a07afb6a3.jpg?class=thumbnail)
