Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê diện tích sử dụng khoảng 90m², diện tích đất 45m² (4,5x10m), kết cấu trệt lầu với 2 phòng ngủ, 2 wc, sân trước và phòng khách. Giá thuê đưa ra là 6,5 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 72.000 đồng/m²/tháng (6.500.000 / 90m²). Đây là mức giá phổ biến với nhà nguyên căn hẻm nhỏ tại trung tâm Quận Ninh Kiều, Cần Thơ.
Tuy nhiên, hẻm rộng chỉ 2,5m là khá nhỏ, gây hạn chế về lưu thông phương tiện và vận chuyển đồ đạc lớn. Nhà có sẵn 1 máy lạnh và máy nước nóng là điểm cộng nhưng không có thông tin rõ về độ mới của thiết bị và nội thất bên trong.
Về pháp lý, nhà đã có sổ hồng rõ ràng, đây là điểm an tâm lớn.
Kết luận giá thuê hiện tại là hợp lý nhưng không quá ưu đãi, có thể thương lượng giảm nhẹ 5-10% do hẻm nhỏ và khả năng tiếp cận hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận Ninh Kiều, gần mặt tiền đường Nguyễn Trãi, thuận tiện di chuyển và sinh hoạt.
- Nhà trệt lầu, có sân trước, phù hợp nhu cầu vừa ở vừa làm việc nhỏ.
- 2 phòng ngủ và 2wc đáp ứng đủ nhu cầu gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê cùng.
- Hẻm nhỏ 2,5m gây hạn chế về phương tiện, không phù hợp xe lớn.
Điểm “độc bản” của căn này là vị trí trung tâm với giá thuê hợp lý trong hẻm nhỏ, phù hợp người không cần xe lớn ra vào thường xuyên.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho:
- Ở thực tế: gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn thuê chung với nhu cầu không gian riêng tư, tiện ích cơ bản.
- Cho thuê dài hạn: do vị trí trung tâm, có thể giữ khách thuê ổn định, ít rủi ro mất khách.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích đất nhỏ và hẻm nhỏ hạn chế tiếp cận thiết bị xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà Nguyễn Văn Cừ, Ninh Kiều) |
Đối thủ 2 (Nhà Lê Lợi, Ninh Kiều) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 90 m² (4,5x10m) | 80 m² (4x10m) | 100 m² (5x10m) |
| Giá thuê/tháng | 6,5 triệu | 7 triệu | 7,5 triệu |
| Hẻm rộng | 2,5 m | 3,5 m | 4 m |
| Số phòng ngủ | 2 phòng | 2 phòng | 3 phòng |
| Máy lạnh | 1 cái có sẵn | 2 cái | 2 cái |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện, nước và chống thấm tại phòng tắm, sân trước.
- Đánh giá hiện trạng máy lạnh và thiết bị điện nước có hoạt động tốt, tránh phát sinh chi phí sửa chữa sau thuê.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe hoặc đỗ xe trong hẻm 2,5m để tránh phiền toái trong sinh hoạt hàng ngày.
- Xác minh chính xác ranh đất và quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp bị quy hoạch làm đường mở rộng hoặc công trình công cộng.
