Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 43m², diện tích sử dụng khoảng 80m² (2 tầng, 4.3m x 10m), nhà đúc kiên cố với 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh. Giá thuê 9 triệu/tháng tương đương ~112.500 đ/m² sàn, mức giá này nằm trong khoảng phổ biến đối với khu vực Phường 15, Tân Bình, nơi giá thuê nhà ngõ xe hơi, 2 tầng thường từ 8-12 triệu/tháng tùy vị trí và tình trạng nhà.
So với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m²), giá thuê này là hợp lý, không bị đẩy quá cao. Nhà mới đẹp, không cần sửa chữa lớn, cho thấy giá thuê không bị “ngáo” quá mức.
Nhận xét về giá: Giá thuê 9 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng chung của khu vực, phù hợp với nhà 2 tầng, diện tích vừa phải, hẻm xe hơi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 4.5m, thông thoáng, có thể quay đầu xe, thuận tiện cho sinh hoạt và giao thông.
- Vị trí gần chợ Phạm Văn Bạch và Cống Lở, thuận tiện mua bán, đi lại, đặc biệt thích hợp cho kinh doanh nhỏ như buôn bán online, spa.
- Nhà hướng Đông Nam – hợp phong thủy với nhiều gia chủ, nhận ánh sáng tự nhiên tốt.
- Nhà mới đẹp, đúc kiên cố, vào ở ngay không cần sửa chữa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho ở thực hoặc cho thuê dài hạn vì vị trí thuận tiện, kết cấu nhà tốt, hẻm rộng. Ngoài ra, có thể khai thác kinh doanh nhỏ tại nhà như spa, cửa hàng online. Đầu tư xây lại chưa thật sự tối ưu do diện tích đất nhỏ và đã có nhà kiên cố.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Huỳnh Văn Nghệ, P15) | Đối thủ 2 (Cống Lở, P15) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 80 m² (4.3×10, 2 tầng) | 75 m², 2 tầng, hẻm 3.5m | 85 m², 2 tầng, hẻm 4m |
| Giá thuê/tháng | 9 triệu | 8.5 triệu | 9.5 triệu |
| Hướng nhà | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Hẻm | 4.5m, xe hơi ra vào thoải mái | 3.5m, xe máy | 4m, xe hơi nhỏ |
| Trạng thái nhà | Nhà mới đẹp, đúc kiên cố | Nhà cũ, cần sửa chữa | Nhà mới, trang bị cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, vì nhà 2 tầng có thể đã sử dụng một thời gian.
- Xác nhận giấy tờ pháp lý rõ ràng (đã có sổ) và không vướng quy hoạch.
- Kiểm tra xem hẻm 4.5m có thực sự thông thoáng, không bị cấm xe tải hoặc xe lớn.
- Kiểm tra phong thủy cửa chính và ban công, vì hướng Đông Nam nếu có vật cản phía trước sẽ gây ảnh hưởng ánh sáng.
- Đánh giá tiếng ồn và an ninh khu vực do gần chợ và hẻm thông.
