Nhận định về mức giá 28.500 tỷ đồng cho nhà mặt phố 79 Đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp
Mức giá 28.500 tỷ đồng cho một căn nhà diện tích 126 m² tại Gò Vấp là không hợp lý và hoàn toàn vượt xa mặt bằng giá thị trường hiện nay. Để đánh giá chi tiết, ta cần so sánh với giá đất và nhà phố phổ biến tại khu vực tương tự.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem xét | Mức giá nhà phố trung bình tại Gò Vấp (tham khảo 2024) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 126 m² | 100 – 150 m² | Diện tích phổ biến cho nhà phố |
| Giá bán | 28.500 tỷ đồng (28.500.000.000.000 VND) | Khoảng 7 – 15 tỷ đồng | Giá trung bình trên thị trường Gò Vấp năm 2024 |
| Giá/m² | ~226 tỷ đồng/m² | 70 – 150 triệu đồng/m² | Giá bình quân phổ biến cho nhà mặt phố khu vực này |
| Mặt tiền | 7 m | 4 – 8 m | Phù hợp với giá trung bình khu vực |
| Số tầng | 3 tầng | 2 – 4 tầng | Phổ biến cho nhà phố kinh doanh |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, pháp lý đầy đủ | Đầy đủ pháp lý | Ưu điểm lớn cho giao dịch |
Nhận xét chi tiết
Giá đề xuất 28.500 tỷ đồng tương đương với hơn 226 tỷ đồng/m², là mức giá không tưởng và vượt xa mọi mức giá trên thị trường bất động sản TP.HCM, thậm chí so với các khu vực trung tâm hoặc quận 1, quận 3 cũng không có nhà phố nào đạt mức này.
Giá nhà mặt phố tại Gò Vấp hiện dao động khoảng từ 70 triệu đến 150 triệu đồng/m² tùy vị trí và tiện ích, do đó mức giá hợp lý cho căn nhà này sẽ nằm trong khoảng từ 8,8 tỷ đồng (70 triệu x 126 m²) đến 19 tỷ đồng (150 triệu x 126 m²).
Nhà có 6 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, 3 tầng, mặt tiền rộng 7m là điểm cộng lớn cho việc kinh doanh hoặc cho thuê, do đó mức giá có thể được điều chỉnh lên sát mức trên, nhưng không thể vượt quá 20 tỷ đồng.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: đã có sổ hồng riêng là điểm an toàn, tuy nhiên cần xác minh tính pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá thực tế hiện trạng nhà, nội thất cơ bản, có cần đầu tư sửa chữa không.
- Xem xét tiện ích xung quanh, khả năng kinh doanh hoặc cho thuê để đảm bảo khả năng sinh lời.
- Thương lượng giá dựa trên giá thị trường và hiện trạng nhà.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Đề xuất mức giá hợp lý khoảng từ 12 tỷ đến 15 tỷ đồng. Đây là mức giá hợp lý khi xét đến vị trí, diện tích, số tầng và tiềm năng kinh doanh.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ các so sánh với giá nhà phố cùng khu vực, chứng minh mức giá hiện tại quá cao so với thị trường.
- Phân tích chi phí tiềm năng phải bỏ ra để hoàn thiện nội thất, sửa chữa nếu cần.
- Nhấn mạnh rằng mức giá chênh lệch lớn sẽ khiến việc giao dịch khó thành công, việc điều chỉnh giá sẽ giúp bán nhanh, tránh tồn kho lâu dài.
- Cung cấp tham khảo các giao dịch thành công gần đây để tăng tính thuyết phục.