Nhận định về mức giá chào bán 11,5 tỷ cho nhà mặt phố tại 361, Đường Hoàng Diệu, Quận Hải Châu, Đà Nẵng
Với diện tích đất 76m² và diện tích sử dụng 205m², giá chào bán 11,5 tỷ đồng tương đương mức khoảng 151,32 triệu đồng/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các nhà phố trong khu vực trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng, đặc biệt với mặt tiền chỉ 3,4m và dạng nhà nở hậu.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ VNĐ) | Giá/m² sử dụng (triệu VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| 361, Hoàng Diệu, Hải Châu, Đà Nẵng | 76 | 205 | 11.5 | 151.32 | Nhà mặt phố, mặt tiền hẹp 3.4m, 2 tầng, nở hậu |
| Gần ngã ba Hoàng Diệu – 2/9, Hải Châu | 80 | 200 | 9.5 | 47.5 | Nhà mặt phố, mặt tiền rộng hơn 5m, 2 tầng hoàn thiện |
| Đường Lê Duẩn, Hải Châu | 70 | 180 | 10.2 | 56.67 | Nhà phố 2 tầng, mặt tiền 4m, gần trung tâm |
| Đường Trưng Nữ Vương, Hải Châu | 75 | 190 | 9.8 | 51.58 | Nhà 2 tầng, mặt tiền 3.8m, hoàn thiện cơ bản |
Nhận xét về mức giá và các yếu tố ảnh hưởng
Mức giá 11,5 tỷ đồng tương đương 151 triệu/m² sử dụng là cao hơn rất nhiều so với các bất động sản tương tự trong khu vực.
Nguyên nhân có thể do vị trí cực kỳ đắc địa ngay mặt đường Hoàng Diệu, khu vực trung tâm Quận Hải Châu, thuận tiện kinh doanh, mở văn phòng và tiềm năng phát triển lâu dài. Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 3,4m khá hẹp, phần nở hậu tuy có thể giúp tăng diện tích sử dụng nhưng khó khăn trong thiết kế và khai thác mặt tiền. Nhà 2 tầng với hoàn thiện cơ bản cũng không phải là điểm cộng lớn về mặt hiện trạng.
Những điểm cần lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, hiện trạng sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp hay quy hoạch treo ảnh hưởng.
- Xác định rõ mục đích sử dụng: nếu để kinh doanh hoặc mở văn phòng, vị trí mặt phố trung tâm có thể bù đắp phần giá cao.
- Đánh giá khả năng cải tạo, sửa chữa theo nhu cầu sử dụng, đặc biệt do mặt tiền nhỏ và nhà nở hậu.
- Thương lượng kỹ về giá, đặc biệt khi so với các bất động sản cùng khu vực có giá thấp hơn nhưng diện tích và tiện ích tương đương hoặc tốt hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh thực tế, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên ở mức khoảng 9 – 9,5 tỷ đồng, tương đương 45-50 triệu/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá phản ánh hợp lý hơn về mặt giá trị bất động sản trong khu vực, đồng thời vẫn tính đến vị trí trung tâm và tiềm năng sử dụng.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh trực tiếp với các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trong khu vực với giá thấp hơn nhiều.
- Nhấn mạnh hạn chế về mặt tiền hẹp và số tầng thấp so với nhiều nhà phố khác có mặt tiền rộng hơn, cao tầng hơn, phù hợp giá thấp hơn.
- Phân tích chi phí cải tạo, sửa chữa để phù hợp với nhu cầu kinh doanh hoặc mở văn phòng, từ đó làm cơ sở điều chỉnh giá.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu giá hợp lý được chốt, giúp chủ nhà giảm thời gian tiếp thị và rủi ro.
Với cách tiếp cận này, bạn có cơ hội đàm phán thành công và sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý hơn nhiều so với mức chào ban đầu.
