Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng kiên cố với tổng diện tích sàn 193m² trên diện tích đất 105m², mặt tiền 5m, đường trước nhà rộng 5,5m, tọa lạc tại đường Từ Giấy – Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Giá chào bán 8,5 tỷ đồng tương đương ~44 triệu/m² sàn.
So sánh giá thị trường khu vực Ngũ Hành Sơn, đặc biệt khu Hòa Xuân, nhà 3 tầng mặt tiền đường rộng có giá dao động từ 35 – 45 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Giá 44 triệu/m² là mức cao đầu bảng, phản ánh vị trí sát sông, gần khu Đảo Kim Cương – một điểm cộng lớn về không gian sống và tiềm năng tăng giá.
Tuy nhiên, nhà cũ 3 mê xây chắc, nếu xây mới theo giá xây dựng hiện nay khoảng 6 – 7 triệu/m² sàn (bao gồm thô và hoàn thiện cơ bản), chi phí xây mới khoảng 1,2 – 1,3 tỷ đồng. Giá đất thực tế khoảng 7,2 – 7,3 tỷ đồng, tương đương 70 triệu/m² đất, khá cao so mặt bằng chung khu vực nhưng không quá vô lý do sát sông và khu dân trí cao.
Nhận xét về giá: Giá bán đang ở mức cao, gần sát ngưỡng giá bán tối đa trong khu vực, người mua cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng để giảm khoảng 5-10% vì nhà chưa hiện đại, chưa có thiết kế mới và chưa có hồ sơ thiết kế xây dựng lại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát sông – không khí mát mẻ, view thoáng, rất hiếm nhà mặt tiền đường 5,5m có diện tích đất rộng 105m² tại khu vực này.
- Gần khu Đảo Kim Cương của Sun Group – khu dân cư cao cấp, phát triển đồng bộ với tiện ích xung quanh như trường học, công viên và chợ.
- Nhà xây kiên cố, 3 mê, có sân thượng, có chỗ để xe hơi, phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ) – thuận tiện giao dịch, tránh rủi ro.
- Đường trước nhà rộng 5,5m, dễ dàng di chuyển xe hơi, không bị hạn chế như nhiều nhà trong hẻm nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho gia đình ở thực với nhu cầu không gian rộng thoáng, nhiều phòng ngủ cho nhiều thế hệ, đồng thời tận dụng lợi thế vị trí sát sông để nâng cao chất lượng sống.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc homestay nghỉ dưỡng cao cấp nhờ vị trí đẹp, gần khu Đảo Kim Cương và các tiện ích. Tuy nhiên, để đầu tư xây lại thì chi phí xây mới khá lớn, nên chỉ phù hợp nếu người mua muốn nâng cấp mạnh hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Hiến, Ngũ Hành Sơn) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Tất Thành, Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 105 | 100 | 110 |
| Diện tích sàn (m²) | 193 | 180 | 200 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 8.5 | 7.8 | 9.0 |
| Đường trước nhà (m) | 5.5 | 4.0 (hẻm lớn) | 6.0 (mặt tiền) |
| Vị trí | Sát sông, gần Đảo Kim Cương | Gần trường học, khu dân cư | Mặt tiền đường lớn, cách biển 1.5km |
| Pháp lý | Đầy đủ (sổ hồng) | Đầy đủ | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu nhà 3 mê, đánh giá hiện trạng tường, móng, tránh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Đánh giá khả năng chống thấm, đặc biệt gần sông có thể ảnh hưởng ẩm thấp.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh trường hợp quy hoạch mở rộng đường hoặc công viên làm mất đất.
- Kiểm tra các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp hoặc vướng quy hoạch.
- Xem xét phong thủy căn nhà, đặc biệt hướng nhà và vị trí gần sông để đảm bảo hợp mệnh người mua.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trên đường trước nhà trong trường hợp cần thiết.