Check giá "nhà mặt tiền 207 Phan văn trị Phường 14 bình Thạnh"

Nhận định tổng quan về mức giá 9,8 tỷ đồng

Mức giá 9,8 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền tại 207 Phan Văn Trị, P14, Quận Bình Thạnh có vẻ ở mức khá cao nếu xét theo diện tích đất và mặt tiền. Diện tích đất 54 m² với chiều ngang chỉ 3,2 m và chiều dài 17 m, giá trên tương đương khoảng 181,48 triệu đồng/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà phố tại khu vực Bình Thạnh nói riêng và TP. Hồ Chí Minh nói chung.

Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá

• Vị trí: Nằm trên mặt tiền đường Phan Văn Trị, gần chợ Bà Chiểu, Bệnh viện Ung Bướu, thuận tiện giao thông và dịch vụ xung quanh. Đây là điểm cộng lớn, làm tăng giá trị bất động sản.
• Diện tích và kích thước: Diện tích đất 54 m², chiều ngang 3,2 m khá hẹp, hạn chế trong thiết kế và sử dụng. Nhà nở hậu có thể cải thiện không gian, nhưng tổng diện tích sử dụng chỉ 108 m² trên 2 tầng, khá nhỏ so với giá bán.
• Pháp lý: Nhà đã có sổ và giấy phép xây dựng (GPXD) cho 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu và sân thượng, giúp chủ đầu tư yên tâm xây dựng và khai thác tối đa diện tích theo kế hoạch.
• Hiện trạng: Nhà cấp 4, cần xây mới, tức là người mua phải đầu tư thêm chi phí xây dựng để khai thác giá trị thực.

So sánh giá thực tế khu vực Quận Bình Thạnh

Nhận xét về mức giá

So với các bất động sản tương tự trong khu vực, mức giá 9,8 tỷ đồng tương đương 181,48 triệu đồng/m² là cao hơn trung bình từ 10-15%. Đặc biệt khi nhà hiện trạng là cấp 4 và diện tích ngang khá nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới sẽ phát sinh chi phí đáng kể.

Do đó, mức giá này chỉ hợp lý nếu người mua đặt nặng vị trí mặt tiền đường lớn, giấy phép xây dựng đầy đủ và tiềm năng khai thác cao (ví dụ làm văn phòng, kinh doanh hoặc cho thuê giá cao).

Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà

• Giá hợp lý đề xuất: khoảng 8,5 – 9 tỷ đồng, tương ứng giá đất khoảng 157 – 167 triệu/m².
• Lý do đề xuất giá thấp hơn:
  • Chiều ngang nhỏ (3,2 m) giới hạn công năng sử dụng.
  • Nhà cấp 4 cần đầu tư xây dựng mới, phát sinh thêm chi phí.
  • So sánh giá khu vực có mức giá đất thấp hơn.
• Cách thuyết phục chủ nhà:
  • Trình bày rõ các chi phí xây dựng mới và hạn chế diện tích ngang nhỏ gây ảnh hưởng đến giá trị sử dụng.
  • Đưa ra các ví dụ thực tế về mức giá bất động sản tương tự trong khu vực để làm cơ sở thương lượng.
  • Nhấn mạnh thiện chí mua nhanh và thanh toán nhanh để giảm rủi ro cho chủ nhà.
  • Đề xuất mức giá 8,5 tỷ đồng kèm theo cam kết mua nhanh, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và công sức tìm người mua mới.

Kết luận

Mức giá 9,8 tỷ đồng hiện tại có thể xem là hơi cao so với mặt bằng chung tại khu vực và hiện trạng nhà. Tuy nhiên, nếu người mua ưu tiên vị trí mặt tiền, pháp lý đầy đủ và khả năng xây dựng theo giấy phép thì mức giá này có thể chấp nhận được.

Nếu muốn mua với giá hợp lý và tối ưu chi phí đầu tư, nên thương lượng hạ xuống khoảng 8,5 – 9 tỷ đồng. Việc thương lượng cần dựa trên phân tích thị trường và chỉ ra những điểm hạn chế của căn nhà để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này.