Nhận định mức giá của bất động sản tại Đường Nguyễn Chế Nghĩa, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 6,45 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 1,5 tầng, diện tích 68 m², 2 phòng ngủ, tại vị trí gần biển Sơn Trà là tương đối cao so với mặt bằng chung hiện nay. Tuy nhiên, vị trí đắc địa, gần biển, chợ, trường học, UBND phường cùng pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ) là những điểm cộng lớn, giúp nâng giá trị bất động sản này lên.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | BĐS đang xét | BĐS so sánh 1 | BĐS so sánh 2 | BĐS so sánh 3 |
|---|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Chế Nghĩa, Sơn Trà, gần biển | Đường Lê Văn Hưu, Sơn Trà, cách biển 300m | Đường Hoàng Sa, Sơn Trà, gần biển | Đường Nguyễn Tất Thành, Sơn Trà, cách biển 500m |
| Diện tích (m²) | 68 | 70 | 65 | 75 |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 | 2 |
| Diện tích mặt tiền (m) | 4,5 | 5 | 4 | 6 |
| Số tầng | 1,5 tầng | 2 tầng | 2 tầng | 1,5 tầng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6,45 (đề xuất) | 5,8 (2024) | 6,0 (2024) | 5,5 (2024) |
| Giá/m² (triệu đồng) | ~94,85 | ~82,86 | ~92,31 | ~73,33 |
Nhận xét chi tiết
– Giá trung bình khu vực Sơn Trà hiện nay dao động khoảng 73 – 93 triệu đồng/m² cho nhà mặt tiền gần biển với diện tích tương đương và số phòng ngủ từ 2 đến 3.
– Bất động sản đang xét có giá khoảng 94,85 triệu đồng/m², cao hơn mức trung bình khu vực từ 5-15%, điều này có thể chấp nhận được nếu nhà có điểm cộng đặc biệt về mặt pháp lý, thiết kế kiên cố, và khả năng đậu ô tô thuận tiện.
– Tuy nhiên, mặt tiền hẹp 4,5m và chiều dài 15m hơi hạn chế so với các căn so sánh, có thể ảnh hưởng đến tiềm năng phát triển hoặc cải tạo mở rộng.
– Vị trí “gần biển” là yếu tố then chốt, nếu căn nhà thực sự cách biển dưới 200m thì giá trên là hợp lý trong bối cảnh đất Sơn Trà thường tăng giá do phát triển du lịch.
– Nếu khoảng cách tới biển khoảng 300m hoặc hơn thì mức giá 6,45 tỷ là hơi cao, cần thương lượng giảm xuống phù hợp hơn.
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
– Giá hợp lý đề xuất: 5,8 – 6,0 tỷ đồng, phù hợp với mặt bằng giá khu vực và hiện trạng căn nhà.
– Lý do đề xuất:
+ Mặt tiền chỉ 4,5m, nhỏ hơn các căn so sánh có giá thấp hơn.
+ Số tầng 1,5 thấp hơn mức phổ biến 2 tầng ở các căn tương tự.
+ Cần xác minh chính xác khoảng cách tới biển để đánh giá điểm cộng vị trí.
– Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá:
+ Trình bày thông tin thị trường, so sánh giá công khai các căn tương tự.
+ Nhấn mạnh lợi ích giao dịch nhanh, thanh toán sòng phẳng, không phát sinh rủi ro pháp lý.
+ Đưa ra lý do mặt tiền nhỏ và số tầng thấp ảnh hưởng đến giá trị căn nhà.
+ Đề nghị khảo sát thực tế và tham khảo ý kiến chuyên gia bất động sản để có giá chính xác nhất.
Kết luận
Bất động sản đang rao bán với mức giá 6,45 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực Sơn Trà với những đặc điểm kỹ thuật và vị trí như trên. Mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 5,8 – 6,0 tỷ đồng để đảm bảo tính cạnh tranh, phù hợp với thực tế thị trường và giúp người mua có thể xuống tiền với sự an tâm về giá trị.
