Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền cho thuê tại 325 Trương Công Định, P.3, TP Vũng Tàu, diện tích sử dụng trên 1000 m², gồm 1 trệt và 4 lầu. Mặt tiền 6m, nở hậu 14m, chiều dài 29m. Giá thuê 42 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 42.000 VND/m²/tháng (đơn giản lấy 42 triệu / 1000 m²). Đây là mức giá thuê mặt bằng kinh doanh khá phổ biến tại trung tâm thành phố Vũng Tàu nhưng chưa hẳn là hấp dẫn.
So với các mặt bằng tương tự trong khu vực trung tâm TP Vũng Tàu, giá thuê mặt tiền dao động từ 40-60 triệu/tháng cho diện tích tương đương. Tuy nhiên, cần lưu ý nhà có kết cấu nhà cũ (chưa rõ tình trạng bảo trì, thiết kế nội thất) nên chi phí cải tạo có thể thêm vài triệu/tháng nếu chủ thuê phải đầu tư sửa chữa.
Giá thuê này không bị đội quá cao nhưng cũng không quá rẻ. Nếu tính theo giá thuê mỗi m2 khoảng 42000đ, đây là mức trung bình hợp lý với vị trí mặt tiền đường lớn, gần vòng xoay Lê Hồng Phong, thuận tiện giao thông.
Pháp lý rõ ràng (đã có sổ), diện tích lớn, mặt tiền rộng, nở hậu giúp khai thác tối đa kinh doanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Trương Công Định, gần vòng xoay Lê Hồng Phong, thuận tiện kết nối các khu vực trọng điểm TP Vũng Tàu.
- Nhà xây 5 tầng, diện tích lớn trên 1000 m², phù hợp đa dạng mục đích kinh doanh như showroom, văn phòng, cửa hàng lớn.
- Hướng Đông nhận ánh sáng buổi sáng, ít nắng chiều giúp không gian mát mẻ hơn.
- Mặt tiền 6m tuy không quá rộng nhưng có thế mạnh nở hậu lên đến 14m, tăng khả năng thiết kế và tận dụng không gian.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để thuê làm mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng cho thuê dài hạn. Với diện tích lớn cùng vị trí trung tâm, chủ thuê có thể triển khai mô hình showroom, siêu thị mini hoặc văn phòng công ty quy mô vừa và lớn.
Nếu chủ đầu tư mua lại, nên cân nhắc khai thác theo hướng cho thuê dài hạn hoặc cải tạo thêm để bán lại hoặc cho thuê từng tầng nhằm tăng lợi nhuận.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (325 Trương Công Định) | Đối thủ 1 (300 Trương Công Định) | Đối thủ 2 (50 Lê Hồng Phong) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 1000 (1 trệt 4 lầu) | 800 (1 trệt 3 lầu) | 900 (1 trệt 3 lầu) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 42 | 38 | 45 |
| Giá thuê/m² (nghìn đồng) | 42 | 47,5 | 50 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, gần vòng xoay | Mặt tiền đường Trương Công Định, cách 300m | Mặt tiền Lê Hồng Phong, đường lớn hơn |
| Kết cấu | 1 trệt 4 lầu, nhà cũ, nở hậu | 1 trệt 3 lầu, mới hơn | 1 trệt 3 lầu, thiết kế hiện đại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà cũ, đặc biệt thấm dột, hệ thống điện nước, an toàn cháy nổ.
- Xem xét khả năng cải tạo nâng cấp mặt bằng để phù hợp nhu cầu kinh doanh hiện đại.
- Đánh giá chi phí vận hành hàng tháng (điện nước, bảo trì) để tính toán tổng chi phí thuê thực tế.
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch đường xá tương lai xung quanh.
- Đánh giá hướng Đông có thể gây nóng vào buổi sáng, nên kiểm tra hệ thống che chắn, chống nóng.
