Nhận định về mức giá 13,2 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Đường Số 18, Phường Hiệp Bình Chánh, Thành phố Thủ Đức
Với diện tích đất 90 m² (4 x 22,5 m), nhà cấp 4, đang cho thuê cửa hàng với giá 20 triệu đồng/tháng, mặt tiền đường ô tô, vị trí tiếp cận thuận tiện gần siêu thị Gigamall, và pháp lý rõ ràng (đã có sổ), mức giá 13,2 tỷ đồng tương đương 146,67 triệu đồng/m² được đưa ra là cao và cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Loại nhà | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Số 18, Phường Hiệp Bình Chánh | 90 | Nhà cấp 4, mặt tiền 4m | 13.2 | 146.67 | Hiện tại, cho thuê cửa hàng 20 triệu/tháng |
| Đường số 4, Phường Hiệp Bình Chánh (gần Gigamall) | 85 | Nhà cấp 4, mặt tiền 5m | 10.5 | 123.5 | Giao thương sầm uất, giá tham khảo 2024 |
| Đường số 7, Phường Hiệp Bình Chánh | 100 | Nhà 1 trệt, 1 lầu, mặt tiền 4.5m | 12.0 | 120.0 | Có sổ, vị trí tương đương |
| Đường số 10, Phường Linh Tây (Thủ Đức) | 90 | Nhà 1 trệt, 2 lầu | 11.5 | 127.8 | Gần chợ, tiện ích tốt |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
– Mức giá 146,67 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà cấp 4 tại khu vực Phường Hiệp Bình Chánh và các khu vực lân cận trong Thành phố Thủ Đức. Các căn nhà có diện tích tương đương hoặc lớn hơn, có thêm tầng hoặc mặt tiền rộng hơn thường có giá dao động từ 120 – 130 triệu đồng/m².
– Nhà đang cho thuê cửa hàng với giá 20 triệu đồng/tháng, tương đương thu nhập thuê khoảng 0,18%/tháng (~2,2%/năm), khá thấp so với giá trị đầu tư. Điều này làm giảm sức hấp dẫn nếu mua để đầu tư cho thuê.
– Mặt tiền chỉ 4 m là hạn chế về khai thác thương mại so với những căn mặt tiền rộng hơn, trong khi chiều dài 22,5 m là điểm cộng nhưng chưa đủ bù đắp cho giá cao.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, quy hoạch, tình trạng xây dựng và ranh giới thửa đất để tránh tranh chấp.
- Xem xét khả năng phát triển trong tương lai (ví dụ có thể xây dựng thêm tầng để tăng giá trị).
- Đánh giá khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê để có dòng tiền ổn định.
- Kiểm tra các tiện ích xung quanh và xu hướng phát triển khu vực trong vài năm tới.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương thảo
Dựa trên các dữ liệu so sánh thực tế, mức giá khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng (tương đương 128 – 133 triệu đồng/m²) sẽ hợp lý hơn, phù hợp với tình trạng nhà cấp 4, mặt tiền hẹp và mức giá thị trường hiện tại.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các lập luận sau để thuyết phục:
- So sánh với các căn tương tự trong khu vực có giá bán thấp hơn, kèm theo dẫn chứng cụ thể.
- Nhấn mạnh hạn chế về mặt tiền nhỏ và nhà cấp 4 nên giá cần điều chỉnh cho phù hợp.
- Đề cập đến chi phí cần đầu tư cải tạo hoặc xây dựng lại để tăng giá trị.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu mức giá được thương lượng hợp lý.
Ví dụ câu nói thương lượng:
“Qua khảo sát các bất động sản tương tự quanh đây, mức giá phù hợp hơn sẽ là khoảng 11,8 tỷ đồng. Với mặt tiền hẹp và nhà cấp 4, tôi cần tính toán thêm chi phí cải tạo. Nếu anh/chị đồng ý mức giá này, tôi sẽ nhanh chóng hoàn tất thủ tục mua bán.”
