Nhận định tổng quan về mức giá 24,3 tỷ đồng
Với diện tích đất 105 m² và diện tích sử dụng lên đến 300 m² trên mặt tiền đường số 7, Phường An Khánh, Thành phố Thủ Đức (Quận 2 cũ), mức giá 24,3 tỷ đồng tương ứng khoảng 231,43 triệu/m² sử dụng là một con số rất cao, thuộc nhóm top trong khu vực. Tuy nhiên, xét các yếu tố đi kèm như vị trí mặt tiền chợ Đo Đạc sầm uất, kết cấu nhà 5 tầng, có hành lang rộng hơn 1m bên hông nhà tạo không gian thoáng, cùng khả năng khai thác kinh doanh (thu nhập cho thuê vỉa hè khoảng 10 triệu/tháng), giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp khách hàng tìm kiếm nhà mặt phố thương mại, đầu tư khai thác kinh doanh lâu dài tại trung tâm quận 2 cũ.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Khu vực | Loại bất động sản | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường số 7, Phường An Khánh (Quận 2 cũ) | Nhà mặt phố 5 tầng, mặt tiền 5.5-5.6m | 105 | 24,3 | 231,43 (theo diện tích sử dụng) | Nhà nở hậu, sổ hồng, mặt tiền chợ sầm uất, có hành lang bên hông |
| Đường Nguyễn Duy Trinh, Quận 2 cũ | Nhà phố 1 trệt 3 lầu, mặt tiền 5m | 90 | 15,5 | 172,22 (giá đất) | Vị trí gần trung tâm, không có hành lang bên hông |
| Đường Lương Định Của, Thành phố Thủ Đức | Nhà phố thương mại 4 tầng, mặt tiền 6m | 100 | 22 | 220 (giá đất) | Vị trí đẹp, nhiều tiện ích, ít cạnh tranh |
| Đường Trần Não, Thành phố Thủ Đức | Nhà phố 3 tầng, mặt tiền 5m | 80 | 14,8 | 185 (giá đất) | Khu vực phát triển, giao thông thuận tiện |
Đánh giá chi tiết
– Các bất động sản so sánh đều có giá/m² đất dao động từ 172 đến 220 triệu đồng, trong khi dự án đang đề xuất 231 triệu/m² sử dụng, tuy nhiên căn nhà hiện tại có diện tích sử dụng lớn hơn nhiều (300 m²) nhờ xây 5 tầng và có thêm hành lang bên hông, giúp tăng giá trị sử dụng đáng kể.
– Vị trí mặt tiền chợ Đo Đạc với mật độ kinh doanh sầm uất và thuận tiện kết nối ra các tuyến đường lớn, trung tâm thương mại, metro làm tăng giá trị bất động sản.
– Thu nhập cho thuê 10 triệu/tháng cũng là điểm cộng, giúp nhà có khả năng sinh lời ngay cả khi chưa bán.
– Sổ hồng hoàn công, pháp lý rõ ràng, nhà nở hậu tạo điều kiện phong thủy tốt, cũng là điểm cộng.
Tuy nhiên, mức giá này vẫn là khá cao và phù hợp với khách hàng đầu tư hoặc nhu cầu kinh doanh mặt phố đặc thù. Nếu khách mua là người ở thực muốn tìm nhà vừa ở vừa kinh doanh, có thể thương lượng giảm từ 5-8% để có mức giá khoảng 22,5 – 23 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương giá đất khoảng 215 triệu/m² sử dụng.
Đề xuất chiến lược thương lượng với chủ nhà
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 22,5 – 23 tỷ đồng, khách hàng hoặc môi giới có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Tham khảo các bất động sản tương đương trong khu vực với giá thấp hơn, làm cơ sở để đề nghị điều chỉnh giá.
- Nhấn mạnh thị trường hiện nay đang có xu hướng giảm nhẹ do thanh khoản chững lại, nên mức giá cao có thể làm khó khăn trong việc tìm người mua nhanh.
- Nêu rõ cam kết mua nhanh, thanh toán nhanh để giảm rủi ro thời gian và chi phí bán hàng cho chủ nhà.
- Đề xuất chia sẻ chi phí sang tên, hoặc hỗ trợ một phần chi phí chuyển đổi để tạo thiện chí.
- Nhắc đến việc mặc dù nhà có ưu điểm hành lang bên hông và mặt tiền chợ nhưng diện tích đất thực tế không lớn, cạnh tranh với nhiều sản phẩm mới cũng là yếu tố giảm giá hợp lý.
Kết luận
Mức giá 24,3 tỷ đồng là hợp lý với phân khúc nhà mặt phố thương mại 5 tầng tại khu vực trung tâm Thành phố Thủ Đức (Quận 2 cũ) nếu khách hàng chú trọng khai thác kinh doanh lâu dài hoặc đầu tư. Tuy nhiên, nếu mục đích sử dụng chủ yếu để ở hoặc cân nhắc tính thanh khoản, giá có thể được xem là cao và nên thương lượng để đạt mức giá khoảng 22,5 – 23 tỷ đồng sẽ phù hợp hơn với thực tế thị trường và điều kiện hiện tại.
