Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường số 13, P. Tân Quy, Quận 7, có diện tích đất 3x10m = 30m², diện tích sử dụng 60m² với kết cấu 2 tầng bê tông cốt thép (BTCT). Giá bán 6,5 tỷ đồng tương đương 216,67 triệu/m² đất và khoảng 108,33 triệu/m² sàn xây dựng (6,5 tỷ/60m²).
So sánh giá đất mặt tiền khu vực Tân Quy, Quận 7 hiện nay dao động từ 150 – 200 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền rộng. Nhà có mặt tiền 3m là khá nhỏ, nhưng bù lại tọa lạc trên con đường rộng 12m, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề. Nhà xây dựng chắc chắn, 2 tầng BTCT nhưng diện tích sàn khá nhỏ, tương đương xây mới thì chi phí khoảng 6-7 triệu/m² x 60m² = 360-420 triệu; giá nhà cũ rõ ràng rất cao so với chi phí xây dựng mới.
Nhận xét về giá: Giá 6,5 tỷ cho nhà mặt tiền 3m, diện tích nhỏ, vị trí đẹp tại Quận 7 không phải quá đắt so với mặt bằng thị trường, tuy nhiên đã có dấu hiệu bị đẩy lên khoảng 20-30% so với các căn tương tự có mặt tiền rộng hơn và diện tích đất lớn hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường rộng 12m – điểm cộng lớn so với nhiều nhà mặt tiền chỉ 5-7m đường nhỏ, phù hợp kinh doanh đa ngành nghề.
- Kết cấu BTCT, 2 tầng kiên cố, có thể sử dụng ngay hoặc nâng thêm tầng theo giấy phép chủ hỗ trợ.
- Vị trí rất thuận tiện: gần trường Lê Thánh Tôn, chợ Tân Quy, chỉ 5 phút đến Lotte Mart – khu vực trung tâm sầm uất Quận 7.
- Dân trí cao, khu dân cư hiện hữu, không vướng quy hoạch lớn, phù hợp cả ở hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền và đường rộng, căn nhà rất phù hợp để vừa ở vừa kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Nếu có nhu cầu đầu tư dài hạn, có thể tận dụng giấy phép xây dựng thêm tầng để tăng diện tích cho thuê hoặc bán lại với giá cao hơn. Tuy diện tích nhỏ nhưng vị trí đắc địa là điểm cộng lớn để khai thác dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, P. Tân Quy) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Thị Thập, P. Tân Quy) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30m² (3×10) | 40m² (4×10) | 35m² (3.5×10) |
| Giá bán | 6,5 tỷ | 7,5 tỷ | 6 tỷ |
| Đơn giá/m² đất | 216,67 triệu | 187,5 triệu | 171,4 triệu |
| Mặt tiền | 3m | 4m | 3.5m |
| Đường rộng | 12m | 6m | 10m |
| Kết cấu | 2 tầng BTCT | 1 trệt 2 lầu mới | Nhà cũ 1 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng và khả năng xin phép nâng tầng vì diện tích nhỏ, tránh phát sinh chi phí.
- Xem xét tình trạng bên trong nhà (tuổi thọ, thấm dột, hệ thống điện nước) do nhà đã xây dựng lâu có thể cần cải tạo.
- Đánh giá phong thủy mặt tiền 3m có thể hạn chế tầm nhìn và ánh sáng, cần xem hướng nhà và ảnh hưởng đến kinh doanh.
- Xác minh quy hoạch tương lai xung quanh, đặc biệt về mở rộng đường hoặc công trình công cộng có thể ảnh hưởng giá trị.
