Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn mặt tiền đường số tại Phước Bình, Thành phố Thủ Đức với diện tích 4x25m (100m²) và kết cấu 1 tầng gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và 1 toilet. Giá thuê 9 triệu/tháng tương đương 90.000 VNĐ/m²/tháng. Với vị trí mặt tiền đường rộng 14m, vỉa hè 4m có chỗ đậu ô tô, giá thuê này nằm trong mức trung bình đến thấp của khu vực Thủ Đức cho nhà nguyên căn mặt tiền 1 tầng.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới 1 tầng nhà ở đơn giản (ước tính khoảng 6-7 triệu/m²) thì giá thuê này khá hợp lý, đặc biệt khi nhà đã sơn sửa mới, có thể sử dụng ngay. Nhà 1 tầng mặt tiền rộng 4m không quá lớn, phù hợp nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh hoặc văn phòng nhỏ.
Nhận xét về giá: Giá thuê 9 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị thổi giá quá mức so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt với nhà mặt tiền, đường rộng, tiện lợi cho kinh doanh hoặc ở.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường số lớn (14m), có vỉa hè rộng 4m đủ chỗ đậu xe ô tô, thuận tiện cho việc kinh doanh và sinh hoạt.
- Kết cấu nhà 1 tầng, không gian thông thoáng, đã được sơn sửa mới, có thể dọn vào sử dụng ngay.
- Vị trí gần Đỗ Xuân Hợp – trục đường lớn, dễ dàng di chuyển kết nối các quận trung tâm và các khu đô thị mới.
- Phù hợp đa dạng mục đích sử dụng: ở thực, kinh doanh online, mở văn phòng nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê làm văn phòng, cửa hàng kinh doanh nhỏ. Với vị trí mặt tiền đường rộng và diện tích vừa phải, chủ nhà hoặc người thuê có thể tận dụng để mở cửa hàng online, kho nhỏ hoặc văn phòng đại diện. Không phù hợp để làm kho xưởng lớn do diện tích và kết cấu nhà 1 tầng, cũng không nên đầu tư xây dựng lại do chỉ 1 tầng, diện tích đất không quá lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đỗ Xuân Hợp, Q9) | Đối thủ 2 (Lê Văn Việt, TP Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 (4×25) | 90 (4.5×20) | 110 (5×22) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 9 | 9.5 | 10 |
| Vị trí | Mặt tiền đường số 14m | Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp 12m | Mặt tiền Lê Văn Việt 15m |
| Số tầng | 1 | 1 | 2 |
| Tình trạng nhà | Sơn sửa mới, trống | Nhà cũ | Nhà mới, 2 tầng |
| Tiện ích | Vỉa hè rộng, đậu xe ô tô | Vỉa hè nhỏ, đường nhỏ | Vỉa hè rộng, giao thông thuận tiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: đã có sổ rõ ràng, nhưng cần kiểm tra giấy tờ liên quan đến cho thuê (hợp đồng, quyền cho thuê).
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước, phòng vệ sinh do nhà 1 tầng cũ, tránh phát sinh sửa chữa gây tốn kém.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy nếu người thuê quan tâm.
- Đường rộng nhưng cần xác định tình trạng giao thông giờ cao điểm, tránh kẹt xe ảnh hưởng hoạt động kinh doanh.
- Xác minh tình trạng an ninh khu vực để đảm bảo an toàn cho gia đình và tài sản.
