Thẩm định giá trị thực:
Nhà cấp 4, diện tích sử dụng 125m², diện tích đất 125m², ngang 5m, với giá bán 3,9 tỷ đồng tương đương 31,2 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với khu vực Phường Long Thạnh Mỹ, Thành phố Thủ Đức, nơi mà giá đất hẻm xe hơi cỡ 5m thường dao động từ 20-25 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Nhà cấp 4 xây kiên cố, hiện trạng cho thuê, tuy nhiên nhà cũ nên nếu tính giá trị xây dựng lại theo chuẩn hiện nay (6-7 triệu/m² sàn xây mới), chi phí xây mới khoảng 750 triệu – 875 triệu đồng. Giá trị nhà cũ hiện tại thấp hơn đáng kể so với tổng giá trị đất + xây mới.
Đường xe tải thẳng 1 trục cách mặt tiền Nguyễn Xiển 100m, cũng là điểm cộng nhưng không đủ bù cho mức giá đã cao. Công nhận thổ cư chỉ 90m² trên tổng 125m² đất, phần còn lại có thể là đất nông nghiệp hoặc đất chưa được thổ cư, cần kiểm tra kỹ pháp lý để tránh rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mặt bằng chung tương tự trong khu vực. Người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ pháp lý phần đất chưa thổ cư, và tình trạng nhà trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện xe tải đi thẳng, cách mặt tiền Nguyễn Xiển chỉ 100m, dễ dàng di chuyển và tiếp cận các tiện ích.
– Nhà xây kiên cố, 3 phòng ngủ đầy đủ công năng phù hợp cho gia đình hoặc cho thuê ổn định.
– Diện tích sử dụng lớn 125m² trên nền đất rộng 125m², không bị gò bó diện tích hay thiếu sân trước sau.
Đây là những điểm nổi bật so với nhiều căn nhà cấp 4 hẻm nhỏ, hoặc nhà nát trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn do vị trí gần mặt tiền và hẻm xe hơi. Nếu mua để đầu tư, có thể cân nhắc xây lại nhà mới 2-3 tầng để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại trong tương lai.
Không phù hợp để làm kho xưởng do khu vực dân cư đông, cũng không quá rộng để làm dự án lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lò Lu, Thủ Đức) | Đối thủ 2 (Đường Tăng Nhơn Phú, Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 125 m² | 120 m² | 130 m² |
| Giá bán | 3,9 tỷ (31,2 triệu/m²) | 3,2 tỷ (26,7 triệu/m²) | 3,5 tỷ (26,9 triệu/m²) |
| Loại nhà | Nhà cấp 4 kiên cố | Nhà cấp 4 cũ | Nhà 1 trệt 1 lầu mới |
| Hẻm | Hẻm xe hơi 5m | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm xe hơi 6m |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư 90m² | Đã có sổ đầy đủ | Đã có sổ đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý phần đất chưa thổ cư (35m² còn lại) để đảm bảo không bị tranh chấp hoặc quy hoạch khác.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về tình trạng thấm dột, móng, kết cấu vì nhà cấp 4 có thể xuống cấp sau thời gian dài.
- Đánh giá hẻm xe hơi 5m có thuận tiện quay đầu xe tải lớn không, tránh khó khăn về giao thông.
- Xem xét môi trường xung quanh, có bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn hay ô nhiễm do gần mặt tiền đường lớn hay không.
- Đánh giá phong thủy, hướng nhà để tránh các điểm không hợp tuổi người mua.
