Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích đất và sử dụng khoảng 60 m² (4m x 16m) với 4 tầng, gồm 5 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh. Vị trí trong hẻm xe hơi rộng 8m trên đường Lê Văn Thọ, P14, Gò Vấp – khu vực trung tâm quận Gò Vấp có mật độ dân cư đông đúc, thuận tiện giao thông.
Giá thuê 20 triệu/tháng tương đương khoảng 333.000đ/m²/tháng (20 triệu/60 m²). Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng hẻm trong khu vực Gò Vấp, nhưng do nhà mới sửa, có nhiều phòng và kết cấu hiện đại (có lửng, sân thượng trước sau), nên mức giá này có thể chấp nhận được.
Nếu quy đổi ra chi phí xây dựng mới, với khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng hoàn thiện, nhà 4 tầng (tổng diện tích sàn ~ 240 m²) sẽ có giá trị đầu tư xây dựng khoảng 1.5 – 1.7 tỷ đồng. Giá thuê 20 triệu/tháng tương đương tỷ suất cho thuê khoảng 1.4%/tháng (~16.8%/năm), khá tốt với bất động sản khu vực này.
Nhận xét về giá: Mức giá thuê này không thấp nhưng cũng không quá cao, phù hợp với nhà hẻm xe hơi, nhiều phòng, rộng rãi và mới sửa. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ chất lượng sửa chữa và giấy tờ pháp lý vì giá tiệm cận mức cao trong hẻm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 4 tầng với 5 phòng ngủ và 6 WC rất phù hợp cho gia đình đa thế hệ, hoặc văn phòng/ spa/ nhà thuốc như đề xuất.
- Hẻm xe hơi rộng 8m, hẻm thông thoáng đông đúc, thuận tiện di chuyển và có thể đậu xe hơi ngay trước nhà.
- Nhà có sân thượng trước và sau, tạo không gian thoáng đãng, có thể tận dụng trồng cây hoặc làm khu vực sinh hoạt ngoài trời.
- Đã có sổ đỏ pháp lý rõ ràng, rất quan trọng để đảm bảo thuê lâu dài và yên tâm khai thác.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu hiện đại, diện tích sử dụng rộng, vị trí hẻm xe hơi thông thoáng, nhà này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình đông người hoặc gia đình nhiều thế hệ, cần nhiều phòng ngủ và không gian sinh hoạt.
- Cho thuê văn phòng hoặc công ty nhỏ: Nhiều phòng có thể chuyển đổi thành phòng làm việc, phòng họp, kho lưu trữ.
- Kinh doanh dịch vụ như spa, nhà thuốc: Với mặt tiền hẻm dễ tiếp cận và diện tích đủ lớn.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong hẻm nội bộ và không gian bị giới hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 6m đường Lê Văn Thọ) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền đường Phạm Văn Chiêu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 60 m², 4 tầng, 5PN, 6WC | 50 m², 3 tầng, 4PN, 3WC | 70 m², 3 tầng, 4PN, 4WC |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 8m, thông thoáng | Hẻm xe máy 6m, giao thông hạn chế | Mặt tiền đường lớn, đông đúc |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20 triệu | 14 triệu | 30 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ, hợp đồng dài hạn | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Ưu điểm | Nhà mới sửa, nhiều phòng, sân thượng trước sau | Giá rẻ, gần chợ nhỏ | Mặt tiền tiện kinh doanh, đông dân cư |
| Nhược điểm | Giá cao trong hẻm, không có nội thất | Hẻm nhỏ, ít phòng | Giá thuê cao, ồn ào |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng sửa chữa mới, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm trước khi ký hợp đồng.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, sổ đỏ có chính chủ và không vướng quy hoạch.
- Đánh giá hiện trạng hẻm khi giờ cao điểm, đảm bảo xe hơi ra vào thuận tiện, không bị ách tắc.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê, thời hạn và các điều khoản về sửa chữa, bảo trì.
- Đánh giá yếu tố phong thủy: Hẻm thông đông đúc có thể gây ồn ào, cần cân nhắc nếu dùng để ở hoặc làm văn phòng.
