Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 87,6 m², giá chào bán 9,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 108,45 triệu/m². Với kết cấu 1 trệt 3 lầu kiên cố, tổng diện tích sàn ước tính khoảng 350 m² (tính cả các tầng, mỗi tầng khoảng 87,6 m²). Nếu tính giá trên tổng diện tích sàn, đơn giá thực tế khoảng 27 triệu/m² sàn xây dựng.
So với giá đất trung bình khu vực Gò Vấp hiện nay dao động khoảng 70-90 triệu/m² cho mặt tiền đường lớn, thì mức giá này ở hẻm nhỏ (nhà ngõ) đã bị đội lên khá cao. Chi phí xây mới nhà 4 tầng hiện nay dao động 6-7 triệu/m² hoàn thiện, nên giá đất thực tế ước chiếm phần lớn trong giá bán.
Nhận xét về giá: Mức giá 9,5 tỷ cho căn nhà trong ngõ, mặc dù vị trí trung tâm Gò Vấp, là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Giá có vẻ bị đẩy lên do khai thác 10 căn hộ dịch vụ (có thể đã cải tạo thành nhà trọ/căn hộ cho thuê), tuy nhiên người mua cần đánh giá kỹ tính pháp lý cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng, phòng cháy chữa cháy, và hạ tầng nội khu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền 5,6 m hiếm trong ngõ, thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc làm căn hộ dịch vụ.
– Kết cấu nhà kiên cố 1 trệt 3 lầu, có thể khai thác tối đa công năng.
– Vị trí trung tâm Gò Vấp, gần các tiện ích, giao thông thuận lợi.
– Đã có sổ hồng rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong giao dịch.
– Đang khai thác 10 căn hộ dịch vụ, tạo dòng tiền đều đặn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để tiếp tục vận hành mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê, tận dụng kết cấu nhiều tầng và vị trí trung tâm. Ngoài ra, có thể cân nhắc mua để ở kết hợp cho thuê từng tầng hoặc đầu tư xây mới lại để tăng công năng, tuy nhiên cần kiểm tra quy hoạch chi tiết và các quy định về xây dựng tại khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp) |
Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 87,6 | 90 | 85 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9,5 | 8,7 | 9,0 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 108,45 | 96,7 | 105,9 |
| Kết cấu | 1 trệt 3 lầu, nhà kiên cố | 1 trệt 2 lầu, mới xây | Nhà cũ 1 trệt 1 lầu |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Ngõ, trung tâm Gò Vấp | Đường nhựa lớn, gần chợ | Ngõ rộng, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý liên quan đến chuyển đổi công năng thành căn hộ dịch vụ, đảm bảo không vi phạm quy hoạch.
- Đánh giá kỹ chất lượng kết cấu nhà do đã khai thác lâu dài cho thuê nhiều phòng, có thể cần sửa chữa, bảo trì.
- Kiểm tra hạ tầng nội bộ trong ngõ: đường đi, hệ thống cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và lưu thông trong ngõ, đặc biệt với mặt tiền 5,6 m nhưng thuộc ngõ nhỏ.
- Đánh giá phong thủy: hướng nhà, ánh sáng, thông gió để đảm bảo phù hợp với nhu cầu ở lâu dài hoặc cho thuê.
