Nhận định tổng quan về mức giá 12,99 tỷ đồng cho nhà phố mặt tiền đường Số 2, Phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức
Với diện tích đất 191 m², mặt tiền rộng 7 m, nhà có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, mức giá chào bán tương đương 68,01 triệu đồng/m² được chủ nhà đưa ra là một con số khá cao trong bối cảnh thị trường nhà mặt phố tại khu vực Phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức hiện nay.
Tuy nhiên, giá này không phải không có cơ sở khi xét về một số yếu tố hỗ trợ như vị trí mặt tiền đường rộng 7m, thuận tiện kinh doanh, gần các tuyến đường lớn như Đình Phong Phú, Lê Văn Việt, và gần các trung tâm phát triển như Khu Công Nghệ Cao, Vinhomes Quận 9 (cũ). Nhà còn có sân rộng để được 2 xe tải, nhiều ô tô đậu trong nhà, đồng thời đang có thu nhập cho thuê ổn định khoảng 11 triệu đồng/tháng, đây là điểm cộng cho nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền.
Phân tích so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá chào bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Số 2, Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức (bất động sản đang phân tích) | 191 | 12,99 | 68,01 | Nhà mặt phố 1 tầng, nội thất đầy đủ | Thu nhập cho thuê 11 triệu/tháng, mặt tiền kinh doanh |
| Đường Lê Văn Việt, Phường Hiệp Phú, TP Thủ Đức | 150 | 8,5 | 56,7 | Nhà mặt phố 1 tầng | Vị trí tương tự, không có thu nhập cho thuê ổn định |
| Đường Đình Phong Phú, Phường Phước Long B, TP Thủ Đức | 180 | 11,5 | 63,9 | Nhà mặt tiền 1 tầng | Vị trí gần trung tâm, ít căn có diện tích lớn |
| Đường Nguyễn Duy Trinh, Phường Long Trường, TP Thủ Đức | 200 | 13,0 | 65,0 | Nhà mặt tiền 1 tầng | Vị trí gần Khu Công Nghệ Cao, tiềm năng phát triển |
Nhận xét chi tiết về mức giá
So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực TP Thủ Đức, mức giá 68 triệu đồng/m² là cao hơn khoảng 5-10% so với các căn nhà mặt phố 1 tầng có diện tích và vị trí gần tương đương. Tuy nhiên, bất động sản đang xem xét có ưu thế lớn về mặt tiền rộng 7 m, diện tích lớn gần 200 m², và đặc biệt là thu nhập cho thuê ổn định hàng tháng 11 triệu đồng, điều mà nhiều căn nhà cùng khu vực không có.
Vì vậy, nếu khách mua ưu tiên vị trí mặt tiền rộng, khả năng kinh doanh tốt và dòng tiền cho thuê hiện hữu, mức giá này có thể chấp nhận được, nhất là khi thị trường nhà đất TP Thủ Đức đang có xu hướng tăng giá do phát triển hạ tầng và khu công nghệ cao.
Ngược lại, nếu khách mua chủ yếu để ở hoặc đầu tư lâu dài chưa cần thu nhập ngay, giá này có thể hơi cao so với mặt bằng chung và nên cân nhắc thương lượng giảm giá để tăng tính cạnh tranh.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 60-62 triệu đồng/m², tương đương giá trị từ 11,5 – 11,9 tỷ đồng. Mức giá này vẫn giữ được giá trị vị trí và các tiện ích kèm theo nhưng sẽ cân bằng hơn so với thị trường chung, đồng thời dễ thuyết phục người bán khi thị trường không có nhiều giao dịch đột biến.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các lập luận sau:
- Khu vực không có nhiều căn tương tự trên thị trường nên cần thời gian để bán, giá giảm nhẹ sẽ giúp đẩy nhanh giao dịch.
- Mặc dù có thu nhập cho thuê 11 triệu/tháng, nhưng giá trị cho thuê này cũng đã được phản ánh phần nào vào mức giá hiện tại nên không cần thiết trả cao hơn.
- So sánh với các căn nhà mặt phố gần đó có giá/m² thấp hơn, đề xuất giá hợp lý sẽ tạo điều kiện cho cả hai bên nhanh chóng ký hợp đồng.
Kết luận, giá 12,99 tỷ đồng là mức giá cao nhưng có thể chấp nhận được trong trường hợp khách mua ưu tiên vị trí mặt tiền kinh doanh và thu nhập cho thuê hiện hữu. Nếu mục tiêu là đầu tư lâu dài hoặc mua để ở, nên đề xuất khoảng giá 11,5 – 11,9 tỷ đồng để phù hợp thị trường và tăng khả năng đàm phán thành công.
