Nhận định chung về mức giá 23,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền Nguyễn Văn Đậu, P.11, Bình Thạnh
Mức giá 23,5 tỷ đồng tương đương khoảng 152,5 triệu đồng/m² cho nhà mặt tiền diện tích 154,1 m² tại vị trí trung tâm quận Bình Thạnh là mức giá cao nhưng không quá bất hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay, đặc biệt với lợi thế mặt tiền đường lớn, khả năng kinh doanh tốt.
Nhà đang có 3 phòng ngủ, 3 WC, diện tích dài 35m, ngang 4m và nở hậu 4,75m, xin phép xây dựng 6 tầng, hiện xây 2 tầng chưa hoàn công, là điểm cộng về tiềm năng phát triển thêm. Tuy nhiên, giá bán theo hiện trạng chưa hoàn công và xây dựng 2 tầng nên cần cân nhắc kỹ.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản được chào bán | Tham khảo nhà mặt tiền Nguyễn Văn Đậu và khu vực lân cận |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 154,1 | 100 – 180 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 152,5 | 120 – 170 (tùy vị trí, nhà hoàn công) |
| Pháp lý | Đã có sổ, chưa hoàn công xây dựng | Hoàn công đầy đủ là ưu thế lớn |
| Tiện ích | Nhà mặt tiền kinh doanh, vị trí thuận tiện giao thông | Tương tự, mặt tiền kinh doanh luôn được định giá cao |
| Trạng thái xây dựng | 2 tầng xây, xin phép 6 tầng | Nhà hoàn thiện 3-6 tầng thường giá cao hơn 10-20% |
Nhận xét chi tiết
– Với giá 152,5 triệu/m², bất động sản này ở ngưỡng trên trung bình so với mặt bằng nhà phố mặt tiền tại Nguyễn Văn Đậu và khu vực Bình Thạnh, thường dao động từ 120 đến 170 triệu/m² tùy vị trí và pháp lý.
– Nhà chưa hoàn công xây dựng 6 tầng, hiện mới xây 2 tầng là điểm trừ, do đó nếu mua với giá này người mua cũng phải tính thêm chi phí hoàn công, xây dựng phần tầng còn lại.
– Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Văn Đậu rất thuận tiện kinh doanh, dễ cho thuê hoặc khai thác đa dạng nên tính thanh khoản tốt, có thể chấp nhận giá cao nhưng cần có sự đàm phán phù hợp.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên dao động quanh 20 – 21 tỷ đồng (tương đương 130-136 triệu/m²), để bù trừ cho chi phí hoàn công xây dựng và rủi ro pháp lý chưa hoàn thiện.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà:
- Nhấn mạnh việc nhà chưa hoàn công và chi phí phát sinh khi hoàn thiện sẽ là gánh nặng cho người mua.
- Phân tích so sánh giá bán các căn nhà mặt tiền hoàn chỉnh tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn.
- Đề xuất mua nhanh, thanh toán nhanh để chủ nhà giảm bớt rủi ro và chi phí liên quan.
- Nhấn mạnh tiềm năng hợp tác phát triển hoặc hỗ trợ hoàn công nếu có thể để giảm thiểu chi phí phát sinh.
Kết luận
Mức giá 23,5 tỷ đồng là hợp lý nếu người mua đánh giá cao vị trí mặt tiền, tiềm năng xây dựng thêm, và sẵn sàng chịu chi phí hoàn công. Tuy nhiên, để tối ưu chi phí đầu tư và giảm rủi ro, người mua nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 20 – 21 tỷ đồng sẽ có lợi hơn.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
