Check giá "NHÀ MẶT TIỀN KINH DOANH NHỘN NHỊP NGÃ 4 CẦU XÉO LÊ ĐÌNH THÁM CHỈ 7,5TỶ"

Thẩm định giá trị thực:

Dựa trên thông tin cung cấp, nhà mặt tiền đường Lê Đình Thám, Quận Tân Phú có diện tích đất 44m², diện tích sử dụng thực tế 68m² (2 tầng), ngang 3,5m, dài 13m, nở hậu. Giá chào bán là 7,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 170,45 triệu/m² sử dụng.

So sánh với mặt bằng giá nhà mặt tiền khu vực Tân Phú, đặc biệt gần ngã tư Cầu Xéo – Lê Đình Thám, giá đất và nhà mặt tiền thương mại thường dao động từ 140 – 160 triệu/m², tùy vị trí và tình trạng nhà. Giá 170 triệu/m² ở đây là mức cao, thể hiện vị trí đắc địa và khả năng kinh doanh tốt.

Nhà 2 tầng cũ, có kết cấu 1 trệt 1 lầu, với 2 phòng ngủ và 2 vệ sinh, nội thất đầy đủ nhưng không ghi rõ tình trạng mới hay cần sửa chữa. Chi phí xây mới nhà 2 tầng (68m²) theo chuẩn hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tức tổng khoảng 400-475 triệu đồng. Tuy nhiên, vị trí mặt tiền kinh doanh sầm uất gần UBND phường, trường học, trung tâm thương mại AEON Mall (cách 500m) là điểm cộng lớn.

Nhận xét về giá: Giá chào bán cao hơn mặt bằng chung 5-20%, do vị trí cực kỳ thuận lợi cho kinh doanh. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ kết cấu và nội thất thực tế, bởi nhà cũ có thể phát sinh chi phí sửa chữa hoặc nâng cấp.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Mặt tiền rộng 3,5m: phù hợp kinh doanh nhỏ, dễ thu hút khách qua lại.
• Nở hậu: tăng khả năng mở rộng, cải tạo không gian bên trong.
• Đường nhựa 16m: thuận tiện xe cộ qua lại, không bị hẻm nhỏ hay khó quay đầu.
• Hướng Nam:
• Vị trí ngã tư Cầu Xéo – Lê Đình Thám:

Kịch bản khai thác tối ưu:

Nhà phù hợp nhất để:

• Kinh doanh mặt tiền:
• Ở kết hợp kinh doanh:
• Đầu tư xây mới:

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà: móng, tường, trần, hệ thống điện nước, có cần sửa chữa lớn hay không.
• Xác minh rõ quy hoạch, đặc biệt vì nhà nằm gần ngã tư lớn, tránh rủi ro bị giải tỏa mở rộng đường trong tương lai.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ hồng có chính chủ và không có tranh chấp.
• Xem xét khả năng quay đầu xe và giao thông tại ngã tư, tránh ùn tắc gây khó khăn cho kinh doanh.
• Đánh giá hiện trạng nội thất kỹ càng để xác định chi phí nâng cấp hoặc sửa chữa nếu mua về ở hoặc kinh doanh ngay.

Kết luận: Mức giá 7,5 tỷ với vị trí mặt tiền ngã tư Cầu Xéo – Lê Đình Thám là khá cao so với mặt bằng chung quận Tân Phú, nhưng không phải quá ngáo giá do vị trí đắc địa và tiềm năng kinh doanh tốt. Tuy nhiên, người mua nên thương lượng giảm giá từ 5-10% dựa trên việc nhà chỉ 2 tầng, diện tích nhỏ, và có thể cần đầu tư cải tạo hoặc xây mới để khai thác tối ưu. Nếu không vội, có thể cân nhắc thêm các căn tương tự trong khu vực để so sánh kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.