Nhận định tổng quan về mức giá 19,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Nguyễn Đình Hoàn, quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Nhà mặt tiền 5 tầng trên diện tích 229 m², mặt tiền rộng 12,5m, thuộc khu vực đường Nguyễn Đình Hoàn, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà là vị trí tiềm năng với giao thông thuận lợi, gần các khu thương mại dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, mức giá 19,5 tỷ đồng cho bất động sản này khá cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt khi đây là nhà lắp ghép, không phải nhà xây kiên cố truyền thống.
Vì vậy, mức giá 19,5 tỷ đồng chưa hoàn toàn hợp lý nếu xét về hiện trạng và giá thị trường.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | So sánh 1: Nhà mặt tiền Lê Đức Thọ, Sơn Trà (2023) | So sánh 2: Nhà mặt tiền Trần Hưng Đạo, Sơn Trà (2023) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 229 | 210 | 240 |
| Chiều ngang (m) | 12,5 | 10,5 | 12 |
| Số lầu | 5 (nhà lắp ghép) | 3 (xây kiên cố) | 4 (xây kiên cố) |
| Đường trước nhà (m) | 10 | 12 | 10 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 19,5 | 15,8 | 18,3 |
| Giá/m² (triệu đồng/m²) | 85,15 | 75,24 | 76,25 |
| Ghi chú | Nhà lắp ghép, xây 5 tầng, mặt tiền rộng | Nhà xây kiên cố, mặt tiền nhỏ hơn | Nhà xây kiên cố, mặt tiền tương đương |
Nhận xét chi tiết
- Giá/m² của bất động sản đang xét (85,15 triệu đồng/m²) cao hơn khoảng 12-13% so với các căn nhà xây kiên cố tương tự trong khu vực.
- Nhà lắp ghép tuy có số tầng nhiều nhưng chất lượng và giá trị sử dụng thường thấp hơn so với nhà xây kiên cố, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thực của bất động sản.
- Vị trí mặt tiền rộng 12,5m là điểm cộng lớn, tuy nhiên đường trước nhà 10m nhỏ hơn so với một số con đường chính khác.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Mức giá từ 16,5 đến 17,5 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn với hiện trạng nhà lắp ghép và vị trí hiện tại. Mức giá này dựa trên việc giảm khoảng 10-15% giá niêm yết để bù trừ cho chất lượng xây dựng cũng như tiềm năng cải tạo nâng cấp.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn nên trình bày các điểm sau:
- So sánh giá thực tế các căn nhà xây kiên cố trong khu vực với giá/m² thấp hơn.
- Nhấn mạnh hiện trạng nhà lắp ghép có thể cần đầu tư nâng cấp, sửa chữa, ảnh hưởng đến chi phí tổng thể.
- Khả năng bán nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch.
- Chính sách thanh toán linh hoạt hoặc hỗ trợ thủ tục công chứng có thể được thảo luận để tăng tính hấp dẫn.
Kết luận
Mức giá 19,5 tỷ đồng là khá cao và không hoàn toàn tương xứng với giá trị thực tế của nhà lắp ghép 5 tầng trên khu đất 229 m² tại đường Nguyễn Đình Hoàn. Nếu khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài và chấp nhận cải tạo, mức giá này có thể xem xét nhưng không phải là lựa chọn tối ưu về mặt tài chính. Đàm phán để giảm giá về khoảng 16,5-17,5 tỷ đồng sẽ hợp lý và hợp tình hợp lý hơn trong bối cảnh thị trường hiện tại.
