Nhận xét tổng quan về giá bất động sản tại Nguyễn Thượng Hiền, Quận Bình Thạnh
Giá bán đề xuất 14,5 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 69,7 m², diện tích sử dụng 91 m², mặt tiền 4,1 m, chiều dài 17 m, với kết cấu 1 trệt 3 lầu và 4 phòng ngủ tại khu vực Phường 6, Quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh tương đương khoảng 208 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn nhà mặt phố trong khu vực Bình Thạnh tính đến nửa đầu năm 2024, tuy nhiên không phải là không hợp lý nếu xét đến các yếu tố đặc thù về vị trí, pháp lý rõ ràng và kết cấu nhà hiện đại.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Yếu tố | Thông tin BĐS | Mức giá điển hình khu vực Quận Bình Thạnh (VNĐ/m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Nguyễn Thượng Hiền, Phường 6, Quận Bình Thạnh | 90 – 150 triệu/m² (mặt phố) | Khu vực trung tâm, dân trí cao, tiện ích đầy đủ, giá cao hơn mặt bằng chung |
| Diện tích đất | 69,7 m² | Không áp dụng trực tiếp | Diện tích đất khá phù hợp cho nhà mặt phố, không quá nhỏ, thuận tiện xây dựng |
| Diện tích sử dụng | 91 m² | Không áp dụng trực tiếp | Diện tích sử dụng được mở rộng với 4 tầng, nhiều phòng ngủ, phù hợp gia đình đông người |
| Giá/m² | 208 triệu/m² | 90 – 150 triệu/m² | Giá chào bán cao hơn 38-130% so với mức giá phổ biến trên thị trường. |
| Pháp lý | Đã có sổ | Yếu tố bắt buộc | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro giao dịch |
| Kết cấu | 1 trệt 3 lầu, 4 phòng ngủ, sân thượng trước sau, phòng thờ | Tiêu chuẩn cao | Nhà xây dựng hiện đại, phù hợp nhu cầu ở và kinh doanh hoặc cho thuê |
Nhận định mức giá và điều kiện xuống tiền
Giá 14,5 tỷ đồng là mức giá khá cao và chỉ nên xem xét đầu tư nếu bạn có nhu cầu sử dụng lâu dài, hoặc khai thác kinh doanh, cho thuê với mức giá tốt.
Nếu mục tiêu là đầu tư hoặc mua để ở thông thường, bạn nên cân nhắc kỹ khả năng tài chính và tìm hiểu kỹ các yếu tố sau:
- Kiểm tra kỹ càng pháp lý, giấy tờ liên quan, tránh trường hợp tranh chấp hoặc quy hoạch.
- Xem xét kỹ tình trạng xây dựng, chất lượng nhà và khả năng bảo trì.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai của khu vực, đặc biệt các dự án hạ tầng giao thông quanh khu vực Quận Bình Thạnh.
- So sánh với các căn nhà tương tự trong cùng khu vực để tìm mức giá hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên mức giá phổ biến 90 – 150 triệu/m² cho nhà mặt phố tại Quận Bình Thạnh, mức giá trung bình hợp lý cho căn nhà này nên dao động khoảng 11,5 – 13 tỷ đồng (tương đương 160 – 180 triệu/m² diện tích sử dụng) tùy vào tình trạng nhà và mức độ hoàn thiện.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 14,5 tỷ xuống khoảng 13 tỷ, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh trực tiếp với các căn nhà có diện tích và vị trí tương đương đang rao bán với mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh yếu tố thị trường hiện nay đang có xu hướng điều chỉnh giá nhẹ do ảnh hưởng chung của kinh tế và nguồn cung nhà đất.
- Đề xuất phương thức thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo điều kiện thuận lợi cho bên bán.
- Thương lượng dựa trên chi phí sửa chữa hoặc hoàn thiện nội thất nếu căn nhà chưa hoàn toàn mới hoặc có hư hại nhỏ.
Kết luận: Nếu bạn có nhu cầu sử dụng lâu dài hoặc khai thác kinh doanh, căn nhà này có thể là lựa chọn tốt với điều kiện thương lượng giá xuống khoảng 13 tỷ đồng. Nếu không, mức giá 14,5 tỷ được xem là cao và chưa thực sự hấp dẫn so với mặt bằng chung.
