Nhận định mức giá 3,7 tỷ cho nhà mặt tiền 3 tầng tại Phùng Văn Cung, Phú Nhuận
Với diện tích sử dụng 35 m² trên một diện tích đất 13 m², nhà 3 tầng, 2 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, nằm tại mặt tiền đường Phùng Văn Cung, Quận Phú Nhuận – khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, mức giá 3,7 tỷ đồng tương đương khoảng 284,62 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung, tuy nhiên có thể chấp nhận được nếu xét đến vị trí đắc địa, pháp lý đầy đủ và đặc điểm nhà mặt tiền.
Tuy nhiên, cần lưu ý nhà bị tóp hậu, diện tích đất chỉ 13 m², khá nhỏ và có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng cũng như khả năng phát triển trong tương lai. Đặc biệt, mặt bằng diện tích xây dựng nhỏ có thể giới hạn trong việc cải tạo hoặc mở rộng.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Phùng Văn Cung, Phú Nhuận | Nhà mặt tiền, 3 tầng | 35 | 3,7 | 284,62 | Nhà tóp hậu, diện tích nhỏ |
| Phan Xích Long, Phú Nhuận | Nhà mặt tiền 3 tầng | 40 | 4,2 | 105 | Diện tích lớn hơn, vị trí tương đương |
| Huỳnh Văn Bánh, Phú Nhuận | Nhà mặt tiền 2 tầng | 30 | 2,9 | 96,67 | Nhà mới, diện tích nhỏ |
| Trường Sa, Phú Nhuận | Nhà hẻm 3 tầng | 45 | 3,5 | 77,78 | Nhà hẻm, ít tiện ích hơn |
Nhận xét chi tiết
– So với các nhà mặt tiền khác trong khu vực Phú Nhuận, mức giá trên 280 triệu đồng/m² là cao hơn rất nhiều. Phần lớn nhà mặt tiền 3 tầng có mức giá dao động từ 90 – 110 triệu đồng/m² với diện tích lớn hơn và không bị tóp hậu.
– Nhà tóp hậu và diện tích đất nhỏ 13 m² làm giảm khả năng phát triển và hạn chế tiện ích. Đây là điểm trừ lớn khiến giá phải giảm tương ứng.
– Vị trí mặt tiền đường Phùng Văn Cung có lợi thế về tiện ích, gần chợ và trường học, tuy nhiên vị trí này không phải là tuyến đường chính lớn nhất của Quận Phú Nhuận, nên chưa đủ để đẩy giá lên mức cao như vậy.
Đề xuất và chiến lược thương lượng giá
– Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn là khoảng 2,5 – 2,7 tỷ đồng tương ứng 71 – 77 triệu đồng/m². Đây là mức giá phản ánh đúng hạn chế diện tích, nhà tóp hậu và vẫn đảm bảo mức giá cạnh tranh trong khu vực.
– Khi thương lượng với chủ nhà, có thể thuyết phục dựa trên các luận điểm sau:
- Nhà tóp hậu làm giảm giá trị sử dụng và khả năng cải tạo, nên cần điều chỉnh giá.
- Diện tích đất nhỏ hơn nhiều so với các bất động sản cùng khu vực.
- Giá hiện tại cao gấp gần 3 lần giá thị trường chung cho nhà mặt tiền tại Phú Nhuận với diện tích tương đương.
- Khách hàng tiềm năng sẽ so sánh kỹ và lựa chọn các căn nhà có diện tích sử dụng lớn hơn hoặc vị trí tương đương với giá phải chăng hơn.
– Tóm lại, nhà mặt tiền 3 tầng tại Phùng Văn Cung với diện tích 35 m² và giá 3,7 tỷ là không hợp lý với đa số người mua trong phân khúc này. Tuy nhiên, nếu khách mua ưu tiên tuyệt đối vị trí và sẵn sàng chấp nhận hạn chế diện tích thì mức giá này có thể được xem xét.
