Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Tiên Sơn 18, diện tích 90m² (4,5m x 20m), 4 tầng kiên cố với kết cấu hiện trạng sử dụng tốt. Giá chào 9,5 tỷ tương đương 105,5 triệu/m² sàn xây dựng (tổng sàn khoảng 360m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Hải Châu, Đà Nẵng, đặc biệt khu vực Tiên Sơn không phải là tuyến phố thương mại sầm uất nhất trung tâm Đà Nẵng.
So với chi phí xây mới hiện nay (tổng cộng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện), xây mới 4 tầng trên diện tích 90m² cũng chỉ tốn khoảng 2,5-3 tỷ đồng (360m² x 7tr). Như vậy, phần giá trị đất và mặt tiền chiếm phần lớn, khoảng 6,5-7 tỷ đồng, tương đương gần 77 triệu/m² đất mặt tiền. Đây là mức giá phù hợp với vị trí trung tâm Hải Châu, gần Đại học Kiến Trúc, Đại học Đông Á, chợ đầu mối, và các tiện ích lớn, có tiềm năng phát triển kinh doanh.
Tuy nhiên, đường trước nhà chỉ rộng 5,5m, dù có chỗ để xe hơi nhưng có thể gây khó khăn trong việc di chuyển xe lớn hoặc tải hàng hóa kinh doanh. Nhà xây 4 tầng cũ, không phải mới xây, nên cần kiểm tra kỹ kết cấu, hệ thống điện nước, chống thấm để tránh tốn chi phí sửa chữa về sau.
Kết luận: Giá 9,5 tỷ là mức giá cao nhưng không quá ngáo giá nếu xét về vị trí và mặt tiền kinh doanh. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý, hiện trạng nhà trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4,5m: tạo sự nổi bật và thuận tiện cho kinh doanh, buôn bán.
- Vị trí trung tâm: gần các trường đại học lớn, chợ đầu mối, khu dân cư đông đúc, thuận lợi khai thác đa dạng mục đích (ở, kinh doanh, cho thuê).
- Kết cấu 4 tầng kiên cố: đầy đủ các phòng chức năng tiện nghi, có sân thượng, phòng thờ riêng biệt, phù hợp nhu cầu gia đình hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Đường trước nhà 5,5m: khá rộng so với nhiều con hẻm nhỏ trong khu vực, có thể để xe hơi nhưng vẫn cần đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà thích hợp nhất để sử dụng làm nhà ở kết hợp kinh doanh mặt tiền hoặc cho thuê văn phòng/doanh nghiệp nhỏ. Vị trí gần các trường đại học và khu công nghiệp dịch vụ tạo tiềm năng cho thuê cao. Với kết cấu hiện tại, có thể cải tạo nhẹ để nâng cao giá trị cho thuê hoặc kinh doanh quán cà phê, showroom nhỏ. Nếu mua với mục đích đầu tư, có thể giữ nguyên để cho thuê hoặc phá dỡ xây mới căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê với mật độ xây dựng cao hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Tiên Sơn 18) | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Đường Trần Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 (4,5×20) | 85 (4×21) | 100 (5×20) |
| Giá chào bán (tỷ) | 9,5 | 8,7 | 11,2 |
| Giá/m² đất (tỷ/m²) | ~0,106 | ~0,102 | ~0,112 |
| Số tầng | 4 | 3 | 5 |
| Đường trước nhà (m) | 5,5 | 6 | 7 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Tiện ích xung quanh | Gần ĐH Kiến Trúc, ĐH Đông Á, chợ, Lotte Mart | Gần trung tâm hành chính quận, bệnh viện | Gần biển, khu du lịch, trung tâm thương mại lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 4 tầng: tường, trần, sàn có bị nứt, thấm dột không.
- Đánh giá hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy hiện trạng.
- Xác minh pháp lý rõ ràng: Sổ hồng hợp lệ, không tranh chấp, quy hoạch không bị vướng đường mở rộng hay công trình công cộng.
- Đường trước nhà rộng 5,5m, kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi, tránh tình trạng giao thông khó khăn nếu kinh doanh vận tải.
- Đánh giá phong thủy căn nhà (hướng nhà, bố trí phòng ốc) để tránh các điểm bất lợi nếu mua ở lâu dài.
Nhận xét về giá: Mức giá 9,5 tỷ cho nhà mặt tiền 4,5m x 20m tại trung tâm Hải Châu là mức giá cao nhưng vẫn nằm trong biên độ thị trường, không bị ngáo giá quá mức. Tuy nhiên, do nhà cũ và đường trước nhà chưa phải rất rộng, người mua nên dùng các điểm này làm cơ sở thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để có được mức giá hợp lý hơn, tránh rủi ro phát sinh chi phí sửa chữa và khai thác sau mua.
