Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 57.5m², xây 3 tầng (1 trệt + 2 lầu) với tổng diện tích sử dụng 166m², mặt tiền nở hậu 4.6m, chiều dài 12.5m. Giá thuê 14 triệu/tháng tương đương khoảng 84.3 nghìn/m²/tháng (14 triệu / 166 m²), mức giá này thuộc tầm trung – cao đối với khu vực Phú Nhuận, đặc biệt là gần các tuyến đường lớn như Phan Đăng Lưu, Nguyễn Văn Đậu.
Nhà mới xây hoặc cải tạo lại, không phải nhà cũ xuống cấp nên không cần cộng thêm chi phí sửa chữa. Với vị trí trung tâm quận Phú Nhuận – khu vực có giá thuê nhà ở mức trung bình khoảng 12-18 triệu cho nhà 3PN tương tự, mức 14 triệu là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao.
Giá thuê 14 triệu/tháng là tương đối hợp lý, không bị thổi giá quá đà. Nếu so với việc thuê căn nhà tương tự mặt tiền đường lớn, giá có thể cao hơn 20-30%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nở hậu 4.6m, chiều dài sâu 12.5m, tạo không gian thoáng đãng, hiếm trong ngõ/hẻm ở khu vực.
- Thiết kế 1 trệt 2 lầu, 3 phòng ngủ, 3 WC, phù hợp gia đình đông người hoặc kết hợp vừa ở vừa làm việc tại nhà.
- Có sân để xe – điểm cộng lớn trong trung tâm Phú Nhuận vốn thiếu bãi đậu xe.
- Vị trí gần các tuyến đường chính thuận tiện giao thông, dễ tiếp cận dịch vụ, tiện ích xung quanh.
- Nhà mới, không cần đầu tư cải tạo, tiết kiệm chi phí và thời gian cho người thuê.
- Nhược điểm: Nhà trong hẻm/ngõ, có thể gây khó khăn cho xe lớn, nhưng hẻm rộng đủ để xe máy và xe hơi nhỏ đi lại dễ dàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để thuê ở thực và làm việc tại nhà (dịch vụ, văn phòng nhỏ, hoặc kinh doanh online). Với 3 phòng ngủ và 3 WC, gia đình đông người hoặc nhóm thuê chung cũng dễ dàng sinh hoạt riêng tư.
Không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh quá ồn ào do vị trí trong hẻm và kết cấu nhà ở.
Đầu tư xây lại không cần thiết vì nhà mới, nếu xây lại sẽ mất thời gian và chi phí lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Đậu, Phú Nhuận) | Đối thủ 2 (Phan Đăng Lưu, Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 166 | 150 | 170 |
| Số tầng | 3 (1 trệt 2 lầu) | 2 tầng | 3 tầng |
| Số phòng ngủ | 3 | 3 | 4 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 14 | 15 | 16 |
| Vị trí | Hẻm, gần đường lớn | Hẻm nhỏ | Mặt tiền đường lớn |
| Sân để xe | Có | Không | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng thực tế, đảm bảo không có lỗi thấm dột hoặc kết cấu yếu.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt xe hơi, tránh gây khó khăn trong sinh hoạt.
- Xác minh hiện trạng sân để xe có đủ rộng và an toàn.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh các dự án quy hoạch đường hoặc xây dựng sẽ ảnh hưởng tới hẻm hoặc nhà trong tương lai.
