Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng mới xây kiên cố, diện tích đất 65,5m², diện tích sử dụng khoảng 120m², giá chào 4,1 tỷ tương đương 62,6 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà phố trong khu vực Quận Liên Chiểu, đặc biệt trong khu vực Hòa Khánh Nam, nơi giá đất trung bình dao động từ 30-40 triệu/m² đất thổ cư và nhà xây mới từ 40-55 triệu/m² sử dụng tùy vị trí.
Chi phí xây dựng mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², với diện tích 120m², tổng chi phí xây dựng khoảng 720 – 840 triệu đồng. Như vậy, giá trị đất ước tính chiếm phần lớn trong mức giá chào bán. Với diện tích đất 65,5m², nếu đất ở vị trí đẹp, mặt tiền thoáng, giá đất 50 triệu/m² là hợp lý, tương đương 3,275 tỷ đồng.
Tuy nhiên, căn nhà nằm trong kiệt (hẻm) rộng 6m, có hẻm phụ trước nhà 4m, vị trí đầu kiệt 113 Hoàng Văn Thái. Mặc dù có thể đậu xe hơi nhưng vẫn thiếu mặt tiền đường chính. Đặc điểm này thường ảnh hưởng đến giá trị nhà ở Đà Nẵng, thường bị giảm khoảng 10-15% so với nhà mặt tiền đường lớn.
Nhận xét về giá: Giá chào 4,1 tỷ có phần cao hơn khoảng 15-20% so với giá thị trường tương đương trong khu vực, cần thương lượng giảm để phù hợp hơn. Người mua nên cân nhắc kỹ, không nên xuống tiền ngay.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây mới 2 tầng kiên cố, thiết kế hiện đại, đầy đủ công năng với 3 phòng ngủ, 2 WC, phòng thờ và sân trời.
- Kiệt rộng 6m, có khoảng sân trước 4m, có thể đậu xe hơi ngay trước nhà, hiếm có trong các nhà hẻm nhỏ ở khu vực này.
- Hướng Đông Bắc tốt, tránh nắng nóng trực tiếp, phù hợp phong thủy và khí hậu Đà Nẵng.
- Nội thất đầy đủ, đồng bộ, tặng kèm, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Vị trí gần trường học, bệnh viện, chợ và bến xe, thuận tiện cho sinh hoạt và đi lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với gia đình cần không gian rộng rãi và đầy đủ tiện ích. Ngoài ra, có thể khai thác thêm hình thức cho thuê dài hạn hoặc cho thuê theo phòng do 3 phòng ngủ rộng rãi. Việc xây dựng mới và nội thất sẵn có giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu.
Đầu tư xây lại không quá hợp lý vì nhà mới, địa thế hẻm không phải mặt tiền chính, tiềm năng tăng giá đất không quá mạnh trong ngắn hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 2 Tầng, 60m² đất, Hòa Khánh Nam) | Đối thủ 2 (Nhà 3 Tầng, 70m² đất, Kiệt 5m gần chợ Hòa Khánh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 65,5 m² | 60 m² | 70 m² |
| Diện tích sử dụng | 120 m² | 110 m² | 150 m² |
| Hướng nhà | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Kiệt/hẻm | 6m, ô tô đậu được | 4m, xe máy | 5m, xe hơi nhỏ |
| Giá chào (tỷ) | 4,1 tỷ | 3,3 tỷ | 4,5 tỷ |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 62,6 | 30 (đất)/35 (nhà cũ) | 30 (đất)/40 (nhà xây mới) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ bản vẽ thiết kế và chất lượng móng, kết cấu xây dựng thực tế so với cam kết.
- Xác minh tình trạng pháp lý sổ đỏ, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng hẻm 6m có thực sự thuận tiện cho ô tô ra vào, tránh trường hợp hẻm bị thu hẹp hoặc bị cấm lưu thông.
- Đánh giá kỹ yếu tố phong thủy hướng Đông Bắc và vị trí đầu kiệt, tránh các điểm góc khuất, ảnh hưởng môi trường sống.
- Kiểm tra hệ thống chống thấm, điện nước, internet đã được hoàn thiện đúng như mô tả.
