Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng với diện tích đất 56,2m², diện tích sử dụng 168m², tại vị trí trung tâm quận Hải Châu, Đà Nẵng. Giá chào bán 5,8 tỷ đồng tương đương ~103,57 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong kiệt, ngõ nhỏ khu vực trung tâm, thường dao động khoảng 70-90 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu.
Vì đây là nhà xây sẵn 3 tầng, không phải nhà mặt tiền, nên giá trị thực tính theo đất cộng với giá trị hữu hình nhà cũ. Chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 168m² sàn, chi phí xây mới thô + hoàn thiện khoảng 1,1-1,2 tỷ đồng. Giá trị đất trong mức này có thể chiếm khoảng 4,5-4,7 tỷ đồng, tương đương 80-85 triệu/m² đất.
Như vậy, mức giá 5,8 tỷ đang bị đẩy cao khoảng 20-25% so với giá trị thực của đất cộng nhà cũ. Đây là điểm cần cân nhắc khi mua.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí trung tâm quận Hải Châu, rất gần các tiện ích lớn như trường Phan Châu Trinh, Trần Phú, công viên, chợ, bệnh viện.
– Nhà có 3 phòng ngủ, phòng thờ, sân thượng, ban công, sân phơi, phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ.
– Kiệt trước nhà rộng 2,5m, cách mặt tiền đường Hải Phòng chỉ 50m, thuận tiện di chuyển.
– Có sân để xe riêng trong kiệt hẹp là điểm cộng lớn so với nhiều nhà hẻm nhỏ khác.
– Khả năng khai thác cho thuê dòng tiền 15-20 triệu/tháng khá tốt, phù hợp với nhà cho thuê khu trung tâm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cao. Với vị trí trung tâm, kết cấu đủ rộng, chủ nhà có thể vừa ở vừa cho thuê hoặc cho thuê nguyên căn với mức giá tốt. Đầu tư xây mới để bán lại khó có lời nhiều do diện tích đất hạn chế và giá đã ở mức cao. Không phù hợp làm kho xưởng do trong kiệt nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 35 Hải Phòng) | Đối thủ 2 (Hẻm 3m Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56,2 | 54 | 60 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 168 | 150 | 180 |
| Giá bán (tỷ) | 5,8 | 4,9 | 6,1 |
| Giá/m² đất (triệu) | 103,57 | 90,7 | 101,7 |
| Vị trí | Kiệt 2,5m, cách MT 50m | Ngõ 3m, cách MT 100m | Hẻm 3m, MT đường Lê Duẩn |
| Kết cấu | Nhà 3 tầng, 3PN, sân để xe | Nhà 3 tầng, 3PN | Nhà 4 tầng, 4PN |
| Tiện ích | Gần trường, bệnh viện, chợ | Gần trường, chợ nhỏ | Gần trường, bệnh viện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, hiện trạng có thể đã xuống cấp do xây dựng lâu năm, cần kiểm tra thấm dột, móng, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp, đã hoàn công.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, xem có kế hoạch mở rộng đường hay dự án lớn ảnh hưởng kiệt nhỏ.
- Đánh giá khả năng quay đầu và đỗ xe trong kiệt 2,5m, có thể gây khó khăn khi dùng xe lớn.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, tránh hướng xấu hoặc nhà nằm trong ngõ cụt gây bí khí.
Kết luận: Mức giá 5,8 tỷ đồng hiện đang cao hơn khoảng 20-25% so với giá trị thực tính theo đất và nhà cũ cùng khu vực. Người mua nên cân nhắc kỹ, tận dụng các điểm yếu như kiệt nhỏ, nhà cũ cần sửa chữa và giá bị đẩy cao để thương lượng giảm ít nhất 10-15% trước khi xuống tiền. Nếu chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 5 tỷ trở xuống thì đây là món đầu tư hợp lý cho cả ở và cho thuê tại khu trung tâm đắt giá như Hải Châu, Đà Nẵng.
